Följ oss

Sedan 1949

Ansvarsbegränsning och besiktningsuppdrag

Ansvarsbegränsning och besiktningsuppdrag

Advokat Claude D Zacharias

1. Inledning

Besiktningsmannens professionsansvar innefattar dels ett metodiskt ansvar, dvs. ett ansvar för att ett uppdrag utförs på ett fackmässigt[1] sätt och dels en informationsplikt, dvs. en skyldighet att redovisa resultatet av en undersökning på ett sådant sätt att beställaren skall kunna dra rimliga och korrekta slutsatser av utlåtandets innehåll. Praxis utvisar att domstolarna kräver att väsentliga fel antecknas antingen i den löpande texten eller i en s.k. riskanalys, i varje fall om uppdragsvillkoren anger att besiktningsmannen har en sådan valmöjlighet. En besiktningsman bör inte ignorera skador som kan bero på olika fukt-, mögel- och svampskador eller liknande. Även om besiktningsmannen bedömer att skadorna inte är av intresse, t.ex. därför att en dränering åtgärdats, bör en besiktningsman, för att undvika risk för skadeståndsansvar, i vart fall anteckna iakttagelserna, helst i riskanalysen och gärna rekommendera en fördjupad undersökning. Jag vill understryka att detta inte är ett krav enligt någon prejudicerande dom utan författarens egen uppfattning.

Områden med kända problem, som t.ex. högre risk för husbocksangrepp, bör regelmässigt komma till uttryck i riskanalysen. Såsom framgår av NJA 2001 s. 269, gäller att så länge som det i uppdragsvillkoren anges att en besiktningsman inte uttryckligen behöver rekommendera en fortsatt teknisk utredning för väsentliga fel eller brister som redan noterats i främst riskanalysen, så kan besiktningsmannen underlåta att lämna en sådan rekommendation. Även om uppdragsvillkoren kan anses svårtillgängliga anser inte Högsta domstolen att en besiktningsman som följer avtalet bryter mot sin informationsplikt. Det är en ren civilrättslig fråga om hur dessa avtal utformas och vilka begränsningar som finns med.

Även om det från ett beställar/köparperspektiv är viktigt med en genomgång av besiktningsutlåtandet är det ur ett skadeståndsrättsligt perspektiv bäst att låta bli. Ställer man sig till förfogande för en sådan genomgång bör man inte säga mer än vad som anges i utlåtandet och under alla omständigheter på något sätt dokumentera vilka uppgifter som lämnas muntligen. Vidare är det viktigt att förstå att en besiktning genom en sakkunnig besiktningsman inte nödvändigtvis är till fördel för en köpare. Praxis utvisar att risken för en köpare snarare ökar för att undersökningsplikten inte skall anses fullgjord när en besiktning avlutats. Detta gäller särskilt när lite eller inget anges i den s.k. riskanalysen och kanske ännu mer vad gäller frågan om fortsatt teknisk undersökning.

Med denna introduktion kommer författaren nu till föremålet för denna artikel, nämligen Högsta domstolens dom av den 24 februari 2017, mål nr T 3034-15, som handlar om just ett villkor beträffande förutsättningarna för utförandet av ett besiktningsuppdrag. Domen är en av de bästa domar som författaren läst vad gäller avhandlandet av besiktningsmän och då i synnerhet frågan om jämkning av de avtalsvillkor som finns, naturligtvis i allmänhet men för besiktningsuppdrag i synnerhet. I domen framhålls allvarliga avtalstolkningsproblem som vidlåder Svenska Byggingenjörers Riksförbunds (”SBR”) generella villkor som används av många besiktningsmän. Och – la pièce de résistance – Högsta domstolen ger svidande kritik mot förfarandet att ”överlåta” säljarbesiktningen på köparen som ett sätt för köparen att uppfylla sin undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § jordabalken.

2. Bakgrund

Köparna av fastigheten förvärvade den för bostadsändamål år 2010. Byggnaden hade uppförts på entreprenad med säljaren som beställare. Entreprenaden hade slutbesiktats i februari 2008. Inför försäljningen hade säljaren av besiktningsföretaget köpt ett avtalspaket som tillhandahölls under benämningen "Tryggad". I detta ingick en överlåtelsebesiktning, en okulär elinstallationskontroll, en okulär ventilationskontroll, en radonmätning, en energideklaration och en s.k. dolda felförsäkring. Säljaren betalade 17 250 kr för paketet. Priset för överlåtelsebesiktningen var enligt en prislista 7 900 kr. I de allmänna villkor som gäller enligt säljarens avtal med besiktningsföretaget föreskrivs det följande:

Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare är att inför en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa information om fastighetens fysiska skick.

Insamlingen sker genom en byggnadsteknisk undersökning som verkställs av en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsman. Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande som är avsett att användas vid fastighetsförsäljningen som en byggnadsteknisk beskrivning av fastighetens skick.

Besiktningsutlåtandet kan även ha betydelse vid förhandlingen om de villkor som ska gälla för fastighetsköpet och det kan också utgöra underlag till en dolda felförsäkring.

[ ... ]

Genom en överlåtelsebesiktning för säljare och överlämnandet av besiktningsutlåtandet till köparen klargörs ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för de fel som redovisats i besiktningsutlåtandet. De redovisade felen kan till exempel inte anses utgöra dolda fel i fastigheten. De fel som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som antecknats i riskanalysen och som senare infrias kan en köpare inte göra gällande mot säljaren efter fastighetsköpet.

I samband med köpet av fastigheten träffade köparna och besiktningsföretaget ett avtal varigenom – något förenklat besiktningsföretaget och besiktningsförrättaren medgav att köparen övertog säljarens rättigheter och skyldigheter gentemot besiktningsföretaget och besiktningsförrättaren.

I villkoren för besiktningen fanns en reglering som löd:

Besiktningsmannens skadeståndsskyldighet är begränsad till ett belopp motsvarande skillnaden mellan fastighetens värde vid överlåtelsetillfället med respektive utan fel i besiktningsutlåtandet och överstiger inte i något fall 15 prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning träffades.

I domens bakgrundsbeskrivning framgår också de förtryckta villkorsregleringarna utarbetats av SBR och att SBR erbjuder sina medlemmar ett branschförsäkringsskydd som är kopplat till ansvarsbegränsningen och som förutsätter att en sådan begränsning har avtalats.

Köparna riktade, med anledning av ett antal fel i byggnaden, skadeståndsanspråk mot besiktningsföretaget. Till stöd för sin talan gjordes gällande dels att besiktningsmannen har varit vårdslös vid sin besiktning, dels att ansvarsbegränsningen saknade verkan, eftersom vårdslösheten varit grov. Men även om vårdslösheten inte skulle vara att anse som grov hävdade köparna att skadeståndsskyldigheten till följd av föreliggande omständigheter inte skulle vara begränsad till visst belopp.

Frågan som Högsta domstolens hade att pröva var i vad mån ansvarsbegränsningen till 15 prisbasbelopp skulle anses vara verksam. Därvid var utgångspunkten hovrättens bedömningar om att besiktningsmannen i och för sig av vårdslöshet hade underlåtit att i besiktningsutlåtandet notera de fel i fastigheten som hovrätten funnit klarlagda och att detta har orsakat köparna skada.

3. Rättslig reglering

För besiktningsmän som utför överlåtelsebesiktningar eller s.k. jordabalksbesiktningar saknas särskild lagreglering. När en fysisk person, som handlar huvudsakligen för ändamål som faller utanför näringsverksamhet, ingår avtal med en näringsidkare och avtalet avser en tjänst, kan i vissa fall konsumenttjänstlagen (”KtjL”) vara tillämplig analogt vad gäller vissa regleringar, dvs. man kan ta intryck från lagen, men lagen som sådan är inte direkt tillämplig på den här typen av immateriella avtalsförhållanden. Högsta domstolen förtydligar detta med att bl.a. uttala:

Besiktning är en immateriell tjänst och faller därför utanför konsumenttjänstlagens tillämpningsområde (se NJA 2007 s. 962). Allmänna kontraktsrättsliga principer blir i stället tillämpliga. I viss utsträckning kan vad som föreskrivs i de konsumentskyddande lagarna anses ge uttryck för dessa principer. Det gäller dock inte generellt i fråga om kontrollansvar. Fastän konsumenttjänstlagen bygger på en balanserad avvägning av typiska partsintressen och därför i vissa hänseenden ger uttryck för allmänna kontraktsrättsliga principer i fråga om tjänsteuppdrag, så får grunden för en besiktningsmans skadeståndsansvar vid fel i den utförda tjänsten anses vara ett vanligt vårdslöshetsansvar (jfr Bertil Bengtsson, Om skadestånd vid konsumenttjänster, SvjT 2008 s. 262 ff. på s. 267 f. och Svante O. Johansson, Konsumenttjänstlagen, 2013, avsnitt 1.10.3).

I NJA 2001 s. 269[2] framkommer att även om uppdragsvillkoren kan anses svårtillgängliga, så betyder det inte i sig att en besiktningsman som följer uppdragsavtalet bryter mot sin informationsplikt. Det är en ren civilrättslig fråga om hur dessa avtal utformas och vilka begränsningar som finns med. Som författaren i andra sammanhang framhållit är det därför av central betydelse att granska de villkor som en besiktningsförrättare eller ett besiktningsföretag tillämpar innan man skriver på ett
avtal.[3]

4. Högsta domstolens prövning

Högsta domstolen framhåller i domen bl.a.:

Besiktning är en immateriell tjänst och faller därför utanför konsumenttjänstlagens tillämpningsområde (se NJA 2007 s. 962). Allmänna kontraktsrättsliga principer blir i stället tillämpliga. I viss utsträckning kan vad som föreskrivs i de konsumentskyddande lagarna anses ge uttryck för dessa principer. Det gäller dock inte generellt i fråga om kontrollansvar. Fastän konsumenttjänstlagen bygger på en balanserad avvägning av typiska partsintressen och därför i vissa hänseenden ger uttryck för allmänna kontraktsrättsliga principer i fråga om tjänsteuppdrag, så får grunden för en besiktningsmans skadeståndsansvar vid fel i den utförda tjänsten anses vara ett vanligt vårdslöshetsansvar (Jfr Bertil Bengtsson, Om skadestånd vid konsumenttjänster, SvjT 2008 s. 262 ff. på s. 267 f. och Svante O. Johansson, Konsumenttjänstlagen, 2013, avsnitt 1.10.3). Att konsumenttjänstlagens tvingande regler inte är tillämpliga på besiktningsuppdrag medför att det inte finns något principiellt hinder mot att en besiktningsman som är näringsidkare gentemot en uppdragsgivare som är konsument avtalsvis begränsar sitt ansvar. Frågan huruvida en överenskommen ansvarsbegränsning kan göras gällande i ett enskilt fall får i stället avgöras av allmänna principer. Att de tvingande konsumentskyddsreglerna tillhandahåller en viss nivå på skyddet kan då vara en omständighet av betydelse för bedömningen (Jfr Ulf Bemitz, Standardavtalsrätt, 8 uppl. 2013, s. 161 ff. och 176).

Med andra ord eftersom Konsumenttjänstlagen liksom annan konsumentskyddande lagstiftning saknas, gäller allmänna kontraktsrättsliga principer och det innebär att ”det inte finns något principiellt hinder mot att en besiktningsman som är näringsidkare gentemot en uppdragsgivare som är konsument avtalsvis begränsar sitt ansvar.” Därvid ska 36 § avtalslagen utgöra bedömningsnormen och Högsta domstolen motiverar detta genom att bl.a. anföra:

Efter tillkomsten av 36 § avtalslagen har efter hand den uppfattningen vunnit insteg, att frågan huruvida det finns skäl för att åsidosätta en ansvarsbegränsning på grund av en skadegörares klandervärda agerande, inbegripet hans eventuellt grova vårdslöshet eller uppsåtliga handlande, lämpligen bör hanteras inom ramen för 36 §(se t.ex. Torsten Lundmark, Friskrivningsklausuler. Giltighet och räckvidd, 1996, s. 133 ff., Adlercreutz och Gorton, a. a., s. 117, Stefan Lindskog, Jämkning i kommersiella avtalsförhållanden, i Avtalslagen 100 år, 2015, s. 305 ff., Christina Ramberg, Skiljedom om jämkning av ansvarsbegränsning, reklamation, rådgivaransvar, skadeståndsberäkning och prisavdrag, JT 20 l 0-11 s. 918 ff. på s. 929 ff. och Svante O. Johansson, Grov vårdslöshet och avtalsfrihet- var står vi idag med ansvarsfriskrivningar?, JT 2015-16 s. 50 ff. särskilt s. 62 ff., jfr Viggo Hagstr0m, Obligasjonsrett, 2 uppl. 2011, s. 659 ff.). Ett viktigt skäl för att den rättsliga kontrollen av ansvarsbegränsningar bör göras med stöd av 36 § avtalslagen är att det ger möjligheter till en mer flexibel tillämpning, anpassad efter förhållandena i det enskilda fallet, än en bedömning som baseras på enbart allvaret i den skadeståndsskyldiges beteende och som bara kan resultera i att villkoret anses vara antingen giltigt eller ogiltigt. Enligt generalklausulen tar således avtalsvillkor jämkas eller lämnas utan avseende, om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Vidare ska särskild hänsyn tas till behovet av skydd för den som i egenskap av konsument eller annars intar en underlägsen ställning i avtalsförhållandet.

Högsta domstolen redovisar som centra utgångspunkter för bedömningen av om en ansvarsbegränsning är oskälig enligt generalklausulen om den ger uttryck för en rimlig eller skälig omfördelning av risken mellan parterna. Huruvida så är fallet beror främst på vilka skyddsbehov som gör sig gällande. Högsta domstolen anför därvid bl.a.:

När en köpare av en bostadsfastighet anlitar en besiktningsman för en besiktning av fastigheten inför ett förestående köp, är således besiktningsmannens bedömningar vanligtvis av avgörande betydelse for köparen. […] Både från den enskildes synpunkt och ur det allmännas synvinkel är det angeläget att det beslutsunderlag som besiktningsmannen tillhandahåller är av hög kvalitet. Det är också väsentligt att det är informativt (jfr exempelvis NJA 1997 s. 65 och NJA 2001 s. 269). Mot en köpares skyddsbehov och det allmänna intresset av att den som köper en bostadsfastighet ska vara så informerad som möjligt står dock besiktningsmannens befogade intressen. En besiktningsman, som kanske genomför hundratals besiktningar under ett år, kan ha ett beaktansvärt behov av att inte bli indragen i många tvister om smärre belopp. [...] Om emellertid ett förbiseende eller ett misstag leder till att ett mer betydande fel i fastigheten inte uppdagas, så blir bedömningen av en klausul som sätter ett tak för besiktningsmannens ansvar inte lika given. […] Vid den helhetsbedömning som ska göras har naturligtvis arten och graden av den oaktsamhet som har utlöst besiktningsmannens skadeståndsansvar betydelse (jfr prop. 1975/76:81 s. 141). Ju mer besiktningsmannen är att klandra, desto större är skälen för jämkning. […] Vid en bedömning av skäligheten av en ansvarsbegränsning är det också av vikt i vilken utsträckning respektive part har haft möjlighet att skydda sig genom försäkring (jfr 6 kap. 2 § skadeståndslagen och Bertil Bengtsson och Erland Strömbäck, Skadeståndslagen, Zeteo den 26 maj 2016, kommentaren till 6 kap. 2 §). Om en besiktningsman men inte hans uppdragsgivare till en rimlig kostnad hade kunnat skaffa sig ett adekvat försäkringsskydd, så talar det för att jämkning ska ske. Skulle ingen av parterna ha tillgång till försäkringsskydd kan det i konsumentrelationer finnas anledning att beakta att en professionell besiktningsman i allmänhet har lättare att bära de ekonomiska konsekvenserna av sin oaktsamhet än vad den som anlitar honom i och för ett köp av en fastighet för eget boende har. Även förhållanden av andra slag kan få betydelse för jämkningsfrågan. […] För att ett avtalsvillkor enligt lagen om avtalsvillkor i konsumentförhållanden ska kunna förbjudas för framtiden krävs det att villkoret med hänsyn till pris och övriga omständigheter är oskäligt mot konsumenten. […] Om en näringsidkare begränsar sitt ansvar så långt att en konsuments principiella rätt till påföljd blir till en formalitet utan praktiskt värde måste villkoret […] anses vara i sig oskäligt. […] Ansvaret är begränsat till 15 prisbasbelopp. Den rätt till påföljd som denna reglering ger uppdragsgivaren är långtifrån en formalitet utan praktiskt värde. Inte heller kan ansvarsbegränsningen av något annat skäl anses vara oskälig i sig.

Sedan framhåller Högsta domstolen något som författaren i olika sammanhang själv förfäktat, nämligen att detta med att köparen ”tar över” säljarens besiktning, är allt annat än en lyckosam företeelse. Högsta domstolen anför nämligen bl.a.:

Emellertid utfördes den aktuella besiktningen inte för köparna utan för säljaren på dennes beställning. En sådan besiktning tar inte sikte på den typiska köparens utan på säljarens situation. Och det är inte bara ändamålet som är huvudsakligen ett annat; ett utlåtande över en besiktning för säljaren kan också påverkas av vad som har förekommit mellan denne och besiktningsmannen i samband med besiktningen eller annars. I det hänseendet märks i detta fall, att närvarande vid besiktningen var såväl en representant för säljaren som den person som hade gjort slutbesiktningen av entreprenaden när byggnaden uppfördes bara drygt två år tidigare. Förhållanden av det slaget kan påverka inte endast besiktningens utförande och utlåtandets innehåll. De kan också påverka hur man bör se på graden av vårdslöshet, om besiktningsmannen i något hänseende kan anses ha varit oaktsam vid sin besiktning eller vid upprättandet av besiktningsutlåtandet. […] Det betyder emellertid inte att köparna har haft fog för att sätta samma lit till det övertagna utlåtandet som till ett utlåtande efter en besiktning utförd av en av dem själva anlitad besiktningsman. Genom att nöja sig med att ta över en av säljaren beställd och i dennes intresse utförd överlåtelsebesiktning i stället för att anlita en egen besiktningsman, har köparna inte gjort vad de hade kunnat göra för att undvika eller i allt fall minska den köparrisk som följer med riskfördelningen enligt 4 kap. 19 § jordabalken. Vidare måste det klander som kan riktas mot besiktningsmannen bedömas i ljuset av att hans uppdragsgivare vid besiktningen var säljaren, som får antas ha haft en helt annan och bättre kunskap om fastigheten än köparna och som dessutom tillsammans med slutbesiktningsmannen var närvarande vid besiktningen. Vid en helhetsbedömning enligt 36 § avtalslagen finns det mot den angivna bakgrunden inte tillräckliga skäl för att jämka ansvarsbegränsningen.

5. Avslutande kommentarer

Vanligen sker en besiktning av en fastighet med hjälp av en sakkunnig. Besiktningen utmynnar i ett utlåtande. Men det är inte så, som många kanske tror, att lagen kräver att en köpare måste genomföra en besiktning, ensam eller med hjälp av en tekniskt sakkunnig. Dock är detta mer regel än undantag. Det är viktigt att känna till att undersökningsplikten, såsom 4 kap. 19 § JB är utformad, är en reglering om ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare med hänsyn till vad som skulle ha kunnat upptäckas om en tillräckligt kunnig person gjort en noggrann undersökning av fastigheten.[4]

Såsom författaren inledningsvis redovisade kallas besiktningsmännens ansvar professionsansvar. Detta är i sin tur uppdelat i dels ett metodansvar dels ett informationsansvar. Mer i detalj kan dessa två delar av professionasnsvaret definieras enligt följande:

Metodansvar

En besiktningsman som åtar sig ett uppdrag att besiktiga en fastighet i samband med en överlåtelse, förväntas utföra sitt uppdrag på ett fackmässigt sätt. Han förväntas iaktta vad Kleineman kallar för ett metodansvar.[5] I metodansvaret ligger också att följa eventuella etiska regler. Det handlar om normer som kan växla från tid till annan. Sådana regler eller normer finns inom många yrken varav revisorer och advokater är två. Den besiktningsman som av olika anledningar från början känner att han inte kommer att kunna uppfylla sitt metodansvar bör redan i uppdragsavtalet med sin uppdragsgivare framhålla detta.[6]

Informationsplikt

Professionsansvaret omfattar inte bara ett metodansvar utan även en informationsplikt. Denna innebär en skyldighet för besiktningsmannen att redovisa resultatet för sin uppdragsgivare på ett korrekt sätt. I NJA 1994 s. 532 fälldes Statens Provningsanstalt (Anstalten) till ansvar enär denna ansågs ha försummat sin informationsplikt. I det målet uttalade Högsta domstolen bl.a.:

Det måste anses åligga den uppdragstagare som mot betalning åtar sig att utföra en tekniskt komplicerad analys att redovisa resultaten av denna analys på ett sätt som tillåter uppdragsgivaren att dra rimliga och korrekta slutsatser av dessa resultat. Av särskild vikt är att analysresultaten inte framläggs på ett sätt som är ägnat att skapa missförstånd om deras innebörd. Behovet av klarläggande uttalanden kan dock variera beroende på omständigheterna, varvid särskilt den kunskap som kan antas föreligga hos uppdragsgivaren framstår som betydelsefull.

En viktig omständighet att beakta är att Högsta domstolen betonar att bedömningen hur pedagogisk en uppdragstagare måste vara, varierar beroende på beställarens kunskap. Besiktningsmän som har vanliga konsumenter som beställare torde inte kunna påräkna någon större sakkunskap om byggfrågor hos dessa. I konsekvens därmed är informationsplikten strängare.

När det gäller begränsande villkor och då specifikt ansvarsbegränsningar, är det genom domen klarlagt att det är 36 § avtalslagen som ska tillämpas i första hand när man överväger att jämka ett sådant villkor. Skälet är, enligt Högsta domstolen att 36 § ”[…] ger möjligheter till en mer flexibel tillämpning, anpassad efter förhållandena i det enskilda fallet, än en bedömning som baseras på enbart allvaret i den skadeståndskyldiges beteende och som bara kan resultera i att villkoret anses vara antingen giltigt eller ogiltigt.”

Flertalet omständigheter ska därvid beaktas och Högsta domstolen anger ett flertal bl.a:

  1. Om parten har handlat särskilt klandervärt eller t.o.m. uppsåtligt
  2. För vems räkning besiktningen utfördes från början
  3. Effekten av villkoret
  4. Orsaken till effekten också av stor betydelse
  5. Kvalitén på beslutsunderlaget
  6. Huruvida begränsningen innebär att ansvaret blir en schimär eller om ett substantiellt belopp kan utfalla
  7. Förekomsten av försäkringsskydd

Det som för författaren framstår som mycket viktig sak är  kritiken mot förfarandet att säljarens besiktning överlåts på köparen som ett sätt för den sistnämnda att helt eller delvis uppfylla sin undersökningsplikt. Äntligen säger Högsta domstolen ifrån. Det är olämpligt och förutsättningarna avviker mellan de bomliggande orsakerna till säljarens besiktning och köparens behov av att låta genomföra en besiktning. Har det dessutom, som i förevarande fall, förflutit tid, två år i förevarande fall, mellan besiktningstillfället och köpetillfället, är saken om möjligt än mer uppenbar. Dessutom riktas i domen (som dock förbigås i denna artikel) tydlig kritik mot villkoren för övertagandet) Författaren hoppas att företeelsen med att köparen med eller utan ersättning ”tar över” säljarens besiktning och förvandlar denna därmed ”som sin egen” avskaffas. I stället bör köparen göra sin egen besiktning och därvid anlita en egen besiktningsförrättare.

oooOooo

Zacharias Advokatbyrå har lång erfarenhet av fel i fastighet och besiktningstvister och advokat Claude D Zacharias har även skrivit en bok[7] och artiklar härom. Advokatbyrån företräder därvid såväl enskilda som besiktningsmän.

____________________________________________

[1]Orden fackmannamässig och fackmässig är synonyma med varandra. Modern svenska strävar dock efter så korta och enkla ord som möjligt, varför fackmässig rekommenderas av språkvetarna. Notera att motsatsen är lekmannamässig och där går det inte av förklarliga skäl att förenkla till lekmässig.

[2] Se Högsta domstolens beslut 2001-04-23, mål nr Ö 3409-00. Se också NJA 1997 s. 65.

[3] Se Zacharias, Claude, Besiktningsmannens ansvar vid överlåtelsebesiktningar, 1 u 2003.

[4] Se RH 1987:126 som handlar om frågan huruvida en köpares undersökningsplikt vid fastighetsköp omfattar andra fel än sådana som vid en besiktning bort upptäckas av en lekman. Detta rättsfall belyser det jag berör ovan, nämligen att undersökningen skall ske med utgångspunkt från en vanlig och normalt begåvad persons förutsättningar och inte från en tekniskt utbildad besiktningsmans förutsättningar att upptäcka eventuella fel.

[5] Se JT Årgång 6 1994–95 nr 4 s. 702 ff. Se även JT Årgång 8 1996-97 nr 4 s. 997 ff.

[6] Se SvJT 1998 s. 185 ff.

[7] Zacharias, Claude Besiktningsmannens ansvar vid överlåtelsebesiktningar, Norstedts Juridik, 2003.

Kommentarer är stängda.



AB Zacharias Advokatbyrå ® 556469-2993 © 2014 All Rights Reserved     |     Villkor     |     Cookies