Följ oss

Sedan 1949

Bli inte av med din uteplats!

Den uppmaningen kräver att en köpare av en bostadsrätt är uppmärksam på regelverket. En köpare av en bostadsrätt var dessvärre inte det och som ett brev på posten, försenat förvisso, blev bostadsrättshavaren av med sin uteplats. Det är innebörden av ett avgörande från hovrättens över Skåne och Blekinge dom 2015-01-26, mål nr T 1357-13.

1. Bakgrund

1.1 Avgörandet handlar om en bostadsrättshavare som ansökte om och också fick tillstånd för att anlägga en uteplats i anslutning till sin bostadsrätt. Godkännandet lämnades av styrelsen i bostadsrättsföreningen. Vid en föreningsstämma, 16 år senare, förbjöds användandet av uteplatsen till följd av ett dräneringsarbete. Senare samma år förbjöds allt privat användande av uteplatser på fastigheten. Bostadsrättsinnehavaren väckte talan mot föreningen och anförde att marken var en del av bostadsrättslägenheten, och att beslutet således hade fattats felaktigt vid föreningsstämman.

2. Bostadsrättslagen

2.1 Enligt 1 kap. 3 § bostadsrättslagen (BRL) får en upplåtelse av lägenhet med bostadsrätt endast ske till den som är medlem i bostadsrättsföreningen. Vill bostadsrättshavaren göra en förändring av lägenheten som är av väsentlig grad så kräver det tillstånd enligt 7 kap. 7 § p. 3 BRL. Enligt dess andra stycke ska dock inte sådant tillstånd vägras innehavaren om åtgärden inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Detta berör den upplåtna lägenheten och vad som finns invändigt (jfr prop. 2002/03:12 s. 62 f.). Hovrätten konstaterade att bestämmelsen inte var tillämplig på markupplåtelser utan avsåg förändringar inne i själva lägenheten.

2.2 Bestämmelse i 9 kap. 16 § 1 st. p. 2 BRL avser inskränkningar och liknande försämringar av lägenheten. Vid en tilläggsupplåtelse av mark tillförs i stället genom en frivillig överenskommelse ytterligare yta till den tidigare upplåtna bostadsrätten framhåller hovrätten i sin dom. Däremot kan en tilläggsupplåtelse av mark innebära bl.a. att en annan lägenhet förändras på ett sådant sätt som avses i 9 kap. 16 § första stycket 2. Om så är fallet måste beträffande denna lägenhet dessa bestämmelser iakttas. Reglerna innebär bl.a. att även om en bostadsrättshavare inte medgett en inskränkning blir beslutet ändock giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet jämte att hyresnämnden lämnat godkännande (jfr Zeteo, lagkommentar till 9 kap. 16 § BRL i dess lydelse 2015-02-09).  Bostadsrättshavaren gjorde i målet bl.a. gällande att beslutet om att ta bort hans uteplats innebar en sådan inskränkning som omfattas av den berörda bestämmelsen i 9 kap. BRL.

2.3 Det förutsätter att marken utanför bostadsrätten ingår i den ursprungliga upplåtelsen, något som då borde ha formaliserats av någon typ av avtal, vanligtvis ett upplåtelseavtal. För sådana avtal finns reglerade formkrav enligt 4 kap. 5 § BRL. Dessa formkrav ska tolkas restriktivt (jfr RH 2005:11). Av 4 kap. 5 § BRL  framgår bl.a. att upplåtelse av lägenhet med bostadsrätt skall ske skriftligen. Redan här saknas i förevarande mål, således ett av lagens formella rekvisit – skriftligheten.

2.4 För bostadsrättsupplåtelser genom en s.k. tilläggsupplåtelse kan upplåtelse av uteplats ske efter själva lägenhetsupplåtelsen, och även då ska upplåtelseavtal skriftligen upprättas. Finns inget avtal, eller framgår det inte av avtalet att det är marken som avses så är det ingen giltig bostadsrättsupplåtelse (jfr 4 kap. 7 § BRL om ogiltig upplåtelse vid bristande formkrav  och jfr blogginlägg 2014-06-05 på http://bit.ly/1vcT2VC). Det kan vid sådant förhållande i stället bli fråga om arrende- eller nyttjanderätt. I det här sammanhanget finns anledning att påminna om att nyttjanderätter inom detaljplanerat område endast gäller för 25 år i taget (jfr 7 kap- 5 § jordabalken).

3. Det aktuella målet

3.1 Tingsrätten fäste mindre avseende vid skriftlighetskravet i 4 kap. 7 § BRL och upphävde föreningsstämmans beslut och ansåg att det handlade om upplåtelse av mark. Tingsrätten fäste desto större avseende vid att tillståndet lämnades redan 1996 och att inga invändningar hade lämnats på 16 år varför omständigheterna talade för att upplåtelsen hade accepterats. Tingsrätten tillämpade således en allmän passivitetsregel i förening med vad som kunde anses rimligt eller skäligt.

3.2 Hovrätten ändrade tingsrättens dom och ansåg att kärandens ansökan om anläggandet av uteplats år 1996 inte också omfattande en upplåtelse av marken. Hovrätten uttalar:

Styrelsen har … godkänt att [bostadsrättshavaren] fick anlägga en uteplats. [Bostadsrättshavaren] och vissa andra bostadsrättshavare har under viss tid rent faktiskt använt en viss markyta som uteplats. Vid en föreningsstämma har slutligen ställts upp vissa ordningsregler för uteplatser. Inget av detta leder emellertid omedelbart till slutsatsen att upplåtelsen av marken skett med bostadsrätt. Bostadsrättslagen innebär nämligen inget hinder mot att en bostadsrättsförening upplåter vissa ytor, t.ex. själva lägenheten, med bostadsrätt och andra ytor, t.ex. ett förråd eller mark, med annan rätt, dvs. som en arrenderätt, hyresrätt eller allmän nyttjanderätt.

3.3 Bostadsrättshavarens talan lämnades sålunda utan bifall.

4. Kommentar

4.1 Hovrättens dom visar, som så ofta är fallet, hur viktigt det är att utforma avtal varsamt och med eftertanke, i synnerhet gäller detta upplåtelse av fast egendom som i övrigt är omgärdat av formbundna regler. Tingsrättens pragmatiska hänsynstagande och liberala tolkning av omständigheterna kan måhända anses skäligt men knappast anses förenligt med gällande rätt (jfr Hovrättens för Västra Sveriges dom 2014-06-13, mål nr. T 3080-13 och RH 2005:11).

4.2 En annan möjlig lösning, i stället för att upplåta marken med bostadsrätt, hade kunnat vara att att upprätta ett nyttjanderättsavtal där föremålet för nyttjanderätten – marken – tydligt redovisades.  Då gäller, som ovan redan framhållits, en tidsbegränsning inom detaljplanerat område. Jag nämner detta eftersom hovrättens domskäl in fine innehåller följande mening:

... [saknar hovrätten] mot bakgrund av hur parterna utformat talan anledning att ta ställning till vilken annan rätt än bostadsrätt [bostadsrättshavaren] kan ha haft att nyttja marken eller om stämmobeslutet den 29 maj 2012 innebär att denna rätt har upphört.

4.3 Domskälen i denna del torde vara en påminnelse om att bostadsrättshavare, borde men underlät, att i vart fall göra gällande mot föreningen att marken upplåtits med nyttjanderätt, sannolikt s.k. lägenhetsarrende" i och med att bostadsrättshavaren tillåtits att under så lång tid anlägga en uteplats på marken. Lägenhetsarrende kräver inte skriftlighet (jfr 8 kap. 3 § jordabalken) om parterna är överens om det. Sålunda kan ett beslut i ett styrelseprotokoll vara tillräckligt så länge inte någon av parterna begär att ett särskilt arrendeavtal ska upprättas mellan desamma.

4.4 Avgörandet visar också att en bostadsrättsförening enkelt kan avsluta ett nyttjande av mark som inte är upplåten på rätt sätt. Att hovrätten uttalat att formkraven ska tolkas restriktivt torde inte framstå förvånande för den erfarne, men däremot upprörande för gemene man i ett fall som detta.

4.5 En fråga som inte prövades är om föreningen genom sin passivitet och genom att låta bostadsrättshavaren leva i en villfarelse som förmodligen får anses synbar, kan ha gjort sig skyldig till ett skadeståndsrättsligt agerande genom sitt handlande vid avtalets träffande och utformning (rätteligen brist på utformning) och den därefter följande passiviteten.

Claude D Zacharias

Kommentarer är stängda.



AB Zacharias Advokatbyrå ® 556469-2993 © 2014 All Rights Reserved     |     Villkor     |     Cookies