Följ oss

Sedan 1949

Köparen av bostadsrätt reklamerar ett fel

Frågan:

Vad gäller vid försäljning av bostadsrätt om köparen reklamerar ett fel, t.ex. fuktskada i ett badrum?


 

Zacharias svarar:

Tack för din fråga!

Svaret är beroende av om garantier har lämnats av säljaren till köparen. En bostadsrätt är i den juridiska världen lös egendom. På dylika köp gäller därför Köplag (1990:931). Köplagen är en central lagstiftning i Sverige och att kortfattat beskriva hur felreglerna tillämpas låter sig inte göras. Vad som därför redovisas i det följande är en förenklad och översiktlig genomgång av vilka konsekvenser reklamation av ett fel kan leda till.

För det första kan en fuktskada i ett badrum – om det inte upptäckts tidigare och inte heller kunnat upptäckas eller bort upptäckas – anses som ett fel i köplagens mening. Det finns flera bestämmelser i köplagen som primärt är av intresse, då närmast 17-19 §§ köplagen.

Om det i kontraktshandlingarna hade stått t.ex. ”lägenheten är nyrenoverad med nytt badrum” kan med fog hävdas att detta är att anses som en uppgift och att ett fuktskadat badrum därför avviker från vad som är avtalat. En missnöjd köpare skulle då kunna hävda med stöd av 17 § köplagen att lägenheten avviker från vad som varit utfäst eller avtalat. Fortsättningsvis utgår svaret dock från att så inte är fallet, vilket också får anses utgöra den normala situationen.

Låt oss anta att meningen ovan rörande renoveringen också lämnats i marknadsföringen. Köparen skulle därvid kunna – med hänvisning till 18 § köplagen – påtala att fel föreligger då det köpta objektet dvs. lägenheten, inte överensstämmer med de uppgifter om lägenhetens egenskaper eller användning som säljaren har lämnat vid marknadsföringen av lägenheten, vilket inverkat på köpet. Ett fungerade badrum utan fukt får väl förutsättas är en omständighet som framgått i marknadsföringen och hade felet varit känt hade köparen aningen avstått från att genomföra köpet eller krävt en för skadan anpassad prisreduktion.

De flesta lägenheter i dag säljs en passus om att lägenheten säljs i befintligt skick, eller i det skick lägenheten har på kontraktsdagen eller liknande. Här kommer inte någon analys av friskrivningsklausuler att göras men det förtjänas att nämnas att dylika klausuler behandlas något annorlunda beträffande överlåtelse av fast egendom jämfört med överlåtelse av lös egendom. Köparen har därför möjlighet att också åberopa 19 § köplagen. Bestämmelsen lyder:

19 § Även om varan har sålts i ”befintligt skick” eller med ett liknande allmänt förbehåll skall den anses felaktig, om

  1. varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet,
  2. säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet, eller
  3. varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta.

Såsom framgå av bestämmelsens utformning finns tre punkter som en köpare kan åberopa, allt beroende på omständigheterna i det enskilda fallet.

En köpare kan – vid fel – kräva avhjälpande, prisavdrag eller häva köpet. Köparen kan också ha rätt till skadestånd. Det finns också en möjlighet för köparen att häva hela köpet. Köparen måste dock meddela säljaren att säljaren vill häva, inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet, eller efter den tid för avhjälpande som till skillnad mot vad som gäller för överlåtelse av fast egendom finns enligt köplagens bestämmelser (se 36 § köplagen). Kraven för hävning är således högt ställda. Säljaren har å sin sida, som huvudregel, rätt att på egen bekostnad avhjälpa felet utan att köparen kräver det. När det gäller överlåtelse av fast egendom saknas däremot en motsvarande avhjälpanderätt för säljaren.

Det finns förvisso en undersökningsplikt även vid köp av lös egendom. Denna är dock inte lika långt gående som vid köp av fast egendom. I 20 § andra stycket köplagen framgår att undersökningsplikten vid köp av lös egendom inte är generell.

Beträffande köparens skyldighet att reklamera att fel föreligger så regleras detta i 32 § köplagen. Köparen måste lämna säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Hur lång tid är inte fastlagt men i rättspraxis ser man strängt på detta och längre tid än 2-3 månader bör som regel betraktas som allt för sent.

Vi på Zacharias Advokatbyrå bistår gärna om du undrar över något mer.

Kommentarer är stängda.



AB Zacharias Advokatbyrå ® 556469-2993 © 2014 All Rights Reserved     |     Villkor     |     Cookies