Följ oss

Sedan 1949

Färdigställandeförsäkring – en chimär som kan bli dyrbar

Färdigställandeförsäkring – en chimär som kan bli dyrbar

Hovrättens för Västra Sverige dom 2016-09-22, mål nr T 1649-16

Advokat Claude D Zacharias

1. Inledning

1.1 Undersökningsplikten är sträng vilket köparna i ett avgörande från Hovrätten för Västra Sverige den 22 september 2016, mål nr T 1649-16, fick erfara. En omständighet som åberopades till stöd för käromålet, med yrkande om ekonomisk kompensation, var frånvaron av en utfäst byggfelsförsäkring genom berörd försäkringsgivaren – i det aktuella fallet, Gar-Bo Försäkring AB (”Gar-Bo”).

1.2 Det finns skäl att inledningsvis beröra frågan om olika försäkringar som vanligtvis är av intresse för en beställare av en entreprenad (och på många sätt, som i det aktuella hovrättsfallet, även för en köpare av en nyproducerad fastighet). Tittar man få på Gar-Bos hemsida [2016-10-02] erbjuds erbjuds privatpersoner främst två typer av försäkringar.

2. Försäkringstyper

2.1 Färdigställandeförsäkring – en försäkring som skyddar beställaren mot extra kostnader som kan uppkomma om entreprenören går i konkurs, eller om bygget blir så försenat att beställaren har rätt att häva avtalet och anlita en ny entreprenör. Den tecknas oftast av entreprenören eller leverantören, och alltid till förmån för beställaren men följer som regel också fastigheten. Som författaren återkommer till är tryggheten beroende av att försäkringen inte sägs upp och att premien betalas.

2.2 Nybyggnadsförsäkring – en försäkring som erbjuder skydd mot skador som upptäcks i efterhand – i upp till tio år efter slutbesiktningen. I andra sammanhang kallas den här formen av försäkring vanligtvis byggfelsförsäkring rätt och slätt.

2.3 Juridiska personer, eller företagskunder som Gar-Bo kallar dessa, erbjuds liknande skydd men då kallas det i stället Nybyggnadsförsäkring Flerbostadshus som ska skydda mot eventuella skador som beror på felaktiga arbeten och som upptäcks efter slutbesiktningen. Därtill erbjuds en fullgörandeförsäkring, som ska fungera som ett skydd mot extrakostnader som kan uppkomma om entreprenören går i konkurs och inte kan fullgöra sitt åtagande under garantitiden [författarens kursivering].

3. Rättslig reglering

3.1 Tidigare gällde lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring m m. Kravet på byggfelsförsäkring avskaffades emellertid den 1 juni 2014. I stället fick vi en ny lag om färdigställandeskydd (SFS 2014:227), fortsättningsvis kallad ”LFS”. Färdigställande skyddet kan bestå av en försäkring eller en bankgaranti (jfr 1 § LFS). Enligt 5 § i LFS ska färdigställande skyddet omfatta skälig ersättning för:

  1. extra kostnader för att slutföra arbetena,
  2. kostnader för att avhjälpa fel som en besiktningsman har anmärkt på vid en slutbesiktning enligt 53 § konsumenttjänstlagen (1985:716), och
  3. kostnader för att avhjälpa skador på byggnaden som har orsakats av fel som avses i 2.

Färdigställandeskyddet får, till den del det avser ersättning för kostnader enligt första stycket 1, tas i anspråk om näringsidkaren hamnar i sådant dröjsmål som ger konsumenten rätt att häva avtalet enligt 29 § konsumenttjänstlagen. Till den del färdigställandeskyddet avser ersättning enligt första stycket 2 eller 3 får det tas i anspråk om näringsidkaren har gått i konkurs eller av annan anledning inte kan fullgöra sitt åtagande.

3.2 Enligt 8 § LFS ska skyddet alltid motsvara minst tio procent av det avtalade priset för den åtgärd som omfattas av skyddet.

3.3 Förändringen baserade sig på ett växande missnöje med den gamla byggfelsförsäkringens omfattning och tillämpning, som först ledde till ändringar och sedan avskaffandet. Förändringarna – för att börja med dessa som en inledande kort historisk redovisning – förklaras i prop. 2009/10:170 En enklare plan- och bygglag, Del 1 sida 381 ff., där föredragande statsrådet bl.a. anför:

Lagens tillämpningsområde utvidgades till att omfatta s.k. självbyggare genom en lagändring den 1 januari 2005 (se prop. 2003/04:45 och bet. 2003/04:LU25). Med självbyggare menas i det här sammanhanget en byggherre som i egenskap av konsument – och inte i egenskap av näringsidkare – utför arbetet själv. […] Det saknar också betydelse om den som faktiskt uppför huset är näringsidkare eller inte. […] Om någon försäkring inte tecknas, kan alltså småhuset inte uppföras. Detta gäller även om byggherren är konsument och utför merparten av arbetet själv. […] Samtidigt angavs det i författningskommentarerna i fråga om 1 b § att det ibland kan te sig mindre rimligt att kräva att en byggherre som avser att utföra merparten av arbetet själv tecknar en byggfelsförsäkring […]. Vidare har behovet av en sådan försäkring starkt ifrågasatts av bland annat konsumenter, kommuner och branschaktörer. […] Mot bakgrund av detta bör den renodlade självbyggaren utan olägenheter kunna undantas från det obligatoriska försäkringsskyddet. Den delade entreprenaden faller också utanför vad man med normalt språkbruk betecknar självbyggeri, så länge som allt utförande handlas upp av byggherren. Gränsdragningsproblemen börjar uppstå i de fall där byggherren själv utför en arbetsinsats, medan övriga delar av bygget utförs av olika sidoentreprenörer.  […] När det gäller nyckelfärdiga hus faller de utanför ramen för vad som betecknas som självbyggeri. Utredningen ansåg att den kategorin även i fortsättningen bör omfattas av byggfelsförsäkringen. Regeringen delar uppfattningen att ett särskilt skydd mot byggfel i första hand bör ses som en del av konsumentskyddet vid bostadsbyggande. Kravet på byggfelsförsäkring bör begränsas till de byggnadsarbeten där det finns ett särskilt behov av konsumentskydd. En byggfelsförsäkring behövs inte vid arbeten som utförs av byggherren i egenskap av konsument av huset. Bestämmelserna bör ändras i enlighet med detta. En sådan ändring bedöms sammantaget minska byggkostnaden utan att innebära någon försämring av rättsläget för byggherren. Undantaget bör rimligtvis gälla såväl självbyggaren själv som hans eller hennes anställda. Det är byggnadsnämndens uppgift att pröva behovet av en försäkring.

3.4 Med andra ord var man missnöjd med att försäkringskravet omfattade ”vanliga dödliga” – självbyggare – som ville bygga hus för sin egen räkning bl.a. och vissa gränsdragningsproblem som förelåg. Därtill pågick också en översyn av bygglagstiftningen som även den inverkande på synen avseende försäkringarna. Det fanns dessutom avtalsrättsliga lösningar som också medförde att kravet på byggfelsförsäkring kunde ifrågasättas.

3.5 I Prop. 2013/14:125 Avskaffande av den obligatoriska byggfelsförsäkringen och ny lag om färdigställandeskydd anförs att avskaffandet av byggfelsförsäkringen, utgjorde spiken i kistan och är ett led i regeringens arbete med att effektivisera plan- och byggprocesserna. I motiven (s. 19 ff.) anförs bl.a.:

Erfarenheterna efter snart 20 år är att försäkringen inte på något verkningsfullt sätt bidrar till något av sina syften. Orsakerna till detta behandlas nedan. Under dessa förutsättningar är det inte ansvarsfullt att upprätthålla ett obligatorium som innebär kostnader och krångel för företag och enskilda […] Som framgår har samhället lagt ett omfattande ansvar på byggherrar och fastighetsägare för att byggnader inte ger upphov till ohälsa. Detta ansvar går långt utöver vad som omfattas av den obligatoriska byggfelsförsäkringen i och med att andra byggnadstyper än bostadshus omfattas, och att ansvaret för fastighetsägare gäller oavsett byggnadens ålder. Byggfelsförsäkringen kan dessutom bara utnyttjas om det som orsakar ohälsan går att härleda till ett byggfel, dvs. fel i konstruktion, material eller utförande av arbetet enligt vad som framgår av 2 § lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring m.m. […] I förarbetena till lagen om byggfelsförsäkring m.m., upprepas att ett snabbt avhjälpande av fel är ett av de viktigaste motiven till en författningsreglering (prop. 1992/93:121 s. 15). Redan i samma proposition klargjordes dock att under garantitiden ska en fastighetsägare i första hand vända sig till den entreprenör som är ansvarig för felet. Först när denne inte kan fullgöra sitt åtagande, t.ex. till följd av konkurs, ska försäkringsgivaren ingripa (s. 22). Enligt de standardavtal (AB 04, ABT 06 och ABS 09) som i dag tillämpas på byggmarknaden ansvarar entreprenören för alla väsentliga fel om de beror på entreprenörens vårdslöshet. Enligt kommentarerna till AB 04 är fel som innebär fara för hälsa och säkerhet normalt väsentliga, och så snart entreprenören avviker från vad som anses fackmässigt anses det utgöra vårdslöshet. Dessa villkor gäller under tio år efter godkänd besiktning. I kombination med att det efter garantitiden är byggherren som ska visa att det rör sig om ett byggfel kommer försäkringsgivaren normalt inte ingripa förrän ansvarsfrågan är utklarad och entreprenören fått möjlighet att åtgärda felet. Byggfelsförsäkringen har därför inte kunnat medverka till den snabba process som var förhoppningen vid lagens införande. Därmed blir inte heller försäkringen något skydd mot ohälsa […] I praktiken har antalet försäkringsgivare på marknaden varit begränsat. De bolag som har valt att ställa ut försäkringar har därmed hamnat i en situation där de får kritik nästan oavsett sitt agerande. Bolagen kan välja att försäkra byggnader där de ser stora risker för skador, och får då kritik för att ta ut mycket höga premier. De kan å andra sidan välja att vägra att teckna försäkringar till projekt där företag som bedöms sakna kompetens eller ekonomisk uthållighet är inblandade, och kommer då att kritiseras för att agera konkurrensbegränsande […] Sammanfattningsvis har det inte gått att avläsa i vad mån den obligatoriska försäkringen bidrar till en kvalitetsförbättring. Det beror i första hand på att försäkringen innefattar andra risker som jämnar ut de premieskillnader som är tänkta att premiera god kvalitet. Vissa mer generella kvalitetsbrister som inte har gått att förutsäga, fångas inte heller av försäkringen.

3.6 Motivuttalandena är måhända bitter läsning för de konsumentvurmande; försäkringen fyllde helt enkelt aldrig sin avsedda funktion till fullo.

4. Kravet på färdigställandeskydd

4.1 Ett färdigställandeskydd ska finnas när en näringsidkare för en konsuments räkning utför vissa arbeten som avser ett småhus. Ett färdigställandeskydd behövs alltså inte för byggnader som inte är en- eller tvåbostadshus. För småhus ska färdigställandeskydd finnas vid:

  1. nybyggnad,
  2. tillbyggnad, om det finns behov av ett sådant skydd, eller
  3. åtgärd som är anmälningspliktig om det finns behov av ett sådant skydd.

4.2 Med nybyggnad menas uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en tidigare uppförd byggnad till en ny plats. Med tillbyggnad menas en ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym.

4.3 Vid nybyggnad av ett småhus som inte ska användas för permanent bruk får byggnadsnämnden besluta att färdigställandeskydd inte behövs.

4.4 Det är byggherren som ska se till att ett färdigställandeskydd finns om det krävs ett sådant, men det tecknas ofta av näringsidkaren/entreprenören. Finns det flera entreprenörer krävs färdigställandeskydd för varje avtal.

4.5 Det ovan redovisade innebär att det inte behövs något färdigställandeskydd när en näringsidkare uppför huset åt sig själv oavsett om han eller hon avser att senare sälja det till en konsument. Färdigställandeskydd behövs inte heller när en konsument själv utför åtgärden utan att anlita någon näringsidkare, så kallad självbyggare (jfr prop. 2013/14:125 sid. 15). Det krävs inte färdigställandeskydd för åtgärder som inte omfattas av bygglovsplikt.

5. Hovrättens avgörande

5.1 Därmed är det dags att vända blicken åter mot hovrättsavgörandet. Vid tidpunkten för förvärvet gällde de äldre reglerna om byggfelsförsäkring men det är inte det författaren vill ta sikte på med denna redogörelse.

5.2 Säljaren hade utfäst att en byggfelsförsäkring var tecknad för fastigheten hos Gar-Bo. Av försäkringsvillkoren framgick att försäkringen omfattade skälig kostnad för att avhjälpa fel i fastigheten. Eftersom entreprenören, som var försatt i konkurs, inte åtgärdade en mängd fel som dokumenterats bl.a. vid slutbesiktningen, begärde köparen att få ta i anspråk försäkringen. Gar-Bo informerade köparen om att den utlovade försäkring inte fanns. Såvitt förstås av domarna hade den aktuella byggfelsförsäkringen sagts upp av entreprenören. Entreprenören meddelade inte säljaren att försäkringen upphört, och det gjorde inte heller Gar-Bo. Köparen informerades följaktligen inte heller om att försäkringen därför makulerats redan den och att någon ersättning från Gar-Bo därmed inte kunde utgå. Tvärt om invaggades köparen i tron att försäkringsskydd fanns.

5.3 Såsom ovan torde ha framgått, följer en byggfelsförsäkring fastigheten, d.v.s. den är inte av personlig natur som de flesta övriga försäkringar (jfr RH 1989:9, där fråga dock var om en annan typ av försäkring). Frågan i denna del av målet var således huruvida avsaknaden av den utfästa försäkringen var ett köprättsligt fel i och för sig och i så fall om ersättning kunde utgå.

5.4 Domstolarna konstaterade att avsaknaden av byggfelsförsäkring under givna omständigheter, i och för sig, utgjorde ett fel i fastigheten. Domstolarna konstaterade därvid att såväl nedsättning av köpeskillingen som skadestånd i och för sig skulle kunna utgå på denna grund. Hovrätten uttalar bl.a. (domen s. 6)

Av Gar-Bos försäkringsvillkor, som [köparen] åberopat i målet, framgår bl.a. att försäkringen omfattar skälig kostnad för att avhjälpa fel i byggnaders konstruktion, i material som använts i byggnadsarbetet eller i utförandet av arbetet och skälig kostnad för att avhjälpa skador på byggnader vilka orsakats av felet. Med fel avses enligt villkoren avvikelse från fackmässigt godtagbar standard, vid den tidpunkt då arbetet utfördes. Därtill innehåller villkoren bestämmelser om undantag från rätt till försäkringsersättning och bestämmelser om självrisk. Enbart innehållet i försäkringsvillkoren motiverar inte slutsatsen att Gar-Bo – för det fall försäkringen hade varit gällande – skulle ha betalat ut försäkringsersättning för avhjälpande av de i målet aktuella felen. I avsaknad av annan utredning har [köparen] inte visat att hon har rätt till vare sig nedsättning av köpeskillingen eller skadestånd på denna grund.

5.5 Tingsrätten uttryckte bristen på uppfyllande av bevisbördan något mer burdust:

Det kan dock konstateras att på det sätt [köparen] formulerat sin talan har hon inte gjort gällande på vilket sätt avsaknad av aktuell försäkring medfört ekonomisk skada för hennes del. All begäran om ersättning har utgått från beräkningar för åtgärdande av de övriga fel som gjorts gällande och frågan om ersättning för skada i förhållande till avsaknad av byggfelsförsäkring har lämnats obesvarad. Tingsrätten finner därför att vare sig nedsättning av köpeskilling eller skadestånd kan utgå.

5.6 Av det ovan redovisade, vill författaren uppmärksamma några problem med försäkringar som avkrävs en entreprenör nämligen:

  1. Hur pass heltäckande är försäkringarna egentligen?[1]
  2. Finns det någon garanti för att en inte kan sägas upp, utan att berörda parter, utöver entreprenören, lämnas en möjlighet att vidmakthålla försäkringsskyddet?
  3. Ska en försäkring av den här typen överhuvudtaget kunna sägas upp så lättvindigt som synes vara fallet i det ovan redovisade hovrättsavgörandet?
  4. På vilket sätt ska beviskravet uppfyllas, för att en försäkring också skulle ha kunnat tas i anspråk, om en sådan hade funnits?
  5. Om man kan uppfylla kravet i (4) på vilket sätt ska beviskravet uppfyllas för att, i förekommande fall, utbetalning med visst belopp?

5.7 Ett alternativ – som för övrigt också uttryckligen anges i 1 § i LFS – är en bankgaranti. Dock gäller även i dylika fall att vara uppmärksam på hur en sådan garanti utformas.

5.8 Av det nu anförda menar författaren att lagen i all ära, men försäkringsgivarna är ingalunda några välgörenhetsinrättningar och en byggherre har all anledning att fundera över vilka säkerheter som bör avkrävas en entreprenör, dessas omfattning, giltighet över tid och hur de ska tillämpas.

* * *

Vi på Zacharias Advokatbyrå arbetar regelbundet med entreprenadrättsliga frågor och biträde därför också våra kunder löpande med sakkunskap om bl.a. frågor som behandlats i denna artikel.

[1] Ett exempel på hur svårtolkat det kan bli utgör Marcus Radetzkis uppsats, Några synpunkter på utformningen av entreprenadallriskförsäkringens felundantag, s. 437 ff,  i Bertil Bengtsson 90 år, Jure förlag, 2016.

Kommentarer är stängda.



AB Zacharias Advokatbyrå ® 556469-2993 © 2014 All Rights Reserved     |     Villkor     |     Cookies