Följ oss

Sedan 1949

Som man bäddar får man ligga!

Som man bäddar får man ligga

Hovrättens för Västra Sverige dom 2017-01-18, mål nr T 1173-16

Advokat Claude D Zacharias

1. Bakgrund

Att bedriva verksamhet eller anamma värderingar som enligt gällande samhällsnormer inte är godtagbara, kan leda till besvärliga för att inte säga omöjliga situationer där kontraktuella skyldigheter inte går att uppfylla. Alla torde känna till motorcykelorganisationen Hells Angels (”HA”) och få torde ge deras existens och aktiviteter sitt stöd, moraliskt eller i övrigt. För egen del kan jag blott beklaga att organisationer som HA överhuvudtaget lämnats möjlighet att ej blott inom lagens råmärken men även utom desamma, verka och bygga upp sitt nätverk m.m.

Detta sagt så lyckades den lokala motorcykelklubben (”BK”) som var kopplad till HA, i en mellanstor svensk stad, med konsten att förhyra en egen fastighet. Det går inte att utesluta att förhyrningen skedde i lönn på så sätt att fastighetsägaren inte förstod att föreningen som blev hyresgäst, i själva verket var en HA-klubb. Oavsett skälen till detta – BK hävdade att överlåtelsen skedde för att vräka BK från fastigheten – förvärvade kommunen fastigheten exekutivt och de bakomliggande omständigheterna kan lämnas därhän.

I hyreskontraktet föreskrivs bl.a. att det ålåg hyresgästen, dvs. BK, att helförsäkra fastigheten under hyrestiden. Ostridigt i målet var att någon sådan försäkring inte tecknats – BK hävdade att inget försäkringsbolag ville teckna försäkring med BK. Parentetiskt kan också nämnas att kommunen försökte försäkra fastigheten på eget initiativ utan att lyckas av samma skäl.

Fastighetsägaren sade upp BK till avflyttning, under åberopande av at ett väsentligt villkor för hyresförhållandet inte uppfyllts – det saknades ett försäkringsskydd och det var av synnerlig vikt för fastighetsägaren. BK å sin sida bestred uppsägningen och menade dels att BK inte kunde teckna försäkring eftersom alla försäkringsbolag BK frågat, vägrat teckna försäkring med dem dels att kontraktsbrottet som sådant var så ringa, att uppsägningsrätt inte förelåg.

BK anförde också som en sista bestridande grund att omständigheterna var för sig eller tillsammans var sådana att avtalsvillkoret om skyldighet för BK att hålla fastigheten försäkrad var oskäligt enligt 36 § avtalslagen och därför inte skulle tillämpas.

Därmed är den centrala frågan klarlagd, är en oförmåga att uppfylla ett försäkringsvillkor av nu aktuell omfattning, en oförmåga som ytterst beror i omvärldens (försäkringsbolagens) uppfattning om den berörda parten och dess verksamhet, tillräcklig för att per se, utgöra grund för uppsägning?

2. Rättslig reglering

Den bestämmelse som fastighetsägaren valde att tillämpa i formell mening till stöd för att avtalsbrottet motiverade uppsägningen var 12 kap 42 § första stycket 8 p jordabalken (”JB”). Undantaget för ringa förseelse återfinns i sagda bestämmelsens femte stycke. 12 kap. 42 § JB lyder i relevanta delar lyder:

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid,[…] om hyresgästen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som går utöver hyresgästens skyldigheter enligt detta kapitel och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs, […]

Kommunen menade att bestämmelsen var tillämplig eftersom Det är av synnerlig vikt för Kommunen att Fastigheten hålls fastigheten hade ett ekonomiskt värde. Det skulle därför medföra en stor nackdel för kommunen om fastigheten var oförsäkrad. Kommunen hade införskaffat värderingar till stöd för att fastigheten hade ett värde. Dessutom var det ostridigt att BK inte utfört vissa förbättringsarbeten som enligt hyresavtalet skulle berättiga BK till en hyresfri period om 22 månader och att fastigheten var i behov av upprustning vilket talade för att kommunen dels behövde ta hand om fastigheten dels att risk förelåg för att fastigheten kunde ödeläggas såsom kommunens talan kan förstås.

BK ansåg inte att den av kommunen åberopade bestämmelsen var tillämplig. Syftet med bestämmelsen i 12 kap. 42 § första stycket åttonde punkten JB var främst att säkerställa, menade BK, att en hyresvärd fortsättningsvis kunde säkra bibehållna intäkter, t.ex. genom att fortsätta hyra ut en fastighet. BK menade således att det inte förelåg något hinder att låta BK också fortsättningsvis förhyra fastigheten.

Läser man motiven till bestämmelsen [Zeteos lagkommentar till bestämmelsen, 2016-01-21] framgår bl.a. att frågan om hyresvärdes men på grund av underlåtenheten att uppfylla en kontraktuell förpliktelse, är en bevisfråga där bevisbördan åvilar hyresvärden. Lagkommentaren hänvisar bl.a. till Svea hovrätt dom 2012-10-04 i mål nr T 9796-11, där hyresgästen enligt villkor i hyresavtalet hade åtagit sig att teckna rörelseförsäkring omfattande bl.a. ansvar och avbrott i driften. Hovrätten fann att villkoret var av viss betydelse för hyresvärden och att förekomsten av försäkring typiskt sett fick anses vara viktig för en hyresvärd. Hovrätten ansåg dock att hyresvärden inte förmått visa att villkoret var av sådan synnerlig vikt att han varit berättigad att säga upp hyresavtalet i förtid.

3. Tingsrättens domskäl

Tingsrätten uttalar i sin dom bl.a. att det i målet har framkommit att parterna försökt teckna en fastighetsförsäkring för fastigheten utan att lyckas. Men, konstaterar tingsrätten, så hade någon närmare utredning om varför försäkringsbolagen har nekat att teckna en sådan försäkring inte förebragts ”men båda parter har angett att det beror på förhållanden som tillskrivits [BK]”. Tingsrätten uttalar vidare bl.a. följande:

Av utredningen i denna del framgår att Fastigheten har ett betydande ekonomiskt värde och att Kommunen har ett ägaransvar för Fastighetens miljö. I nyssnämnda avseenden riskerar Kommunen alltså att lida betydande skada vid skadegörande händelser utan gällande försäkringsskydd. Det är därför av synnerlig vikt för Kommunen att [BK] fullgör sin avtalsenliga förpliktelse att hålla Fastigheten försäkrad.

BK nöjde sig naturligtvis inte med detta utan överklagade domen till Hovrätten för Västra Sverige, mål nr T 1173-16. Dom meddelades i den 18 januari 2017.

4. Hovrättens dom

Hovrätten delade tingsrättens syn, om än med än något mer nyanserad inställning med en ordentlig genomlysning av historiken bakom 12 kap 42 § första stycket 8 p JB. Domskälen är välformulerade och – trots omfattningen – förtjänas att redovisas in extenso:

Den rättsregel som kommer till uttryck i den ovan nämnda bestämmelsen har funnits i svensk rätt under lång tid, i vart fall sedan införandet av 1907 års lag om nyttjanderätt till fast egendom (3 kap. 23 §). I den lagen angavs en liknande regel avseende förverkande av arrenderätt (2 kap. 36 §). Även i den nu gällande jordabalken finns en för arrende liknande bestämmelse (8 kap. 23 § första stycket 5). De ursprungliga lagmotiven till bestämmelsen är förhållandevis kortfattade. För arrende angav 2 kap. 36 § i 1907 års lag, i nio särskilda moment, konkreta fall i vilka arrenderätten var förverkad. Som ett tionde moment angavs ett sådant fall som motsvaras av det som uttrycks i de nu gällande bestämmelserna för arrende respektive hyra. I motiven (NJA II 1908, nr. 5:1, s. 102 f.) angavs beträffande detta moment: Full uttömmande kan emellertid en dylik uppräkning icke blifva. Huru omfattande den än må göras, träffar den icke fall, där särskilda förhållanden föranleda upptagande i arrendeaftalet af bestämmelser, hvilkas iakttagande för jordägaren är af synnerlig vikt och hvilkas åsidosättande därför också bör föranleda arrenderättens förlust. Till den uppräkning, 1 – 9 mom. innefatta, ansluter sig därför i 10 mom. En bestämmelse, som för dylika undantagsfall medgifver en friare pröfning. Motiven till 3 kap. 23 §, som avsåg förverkande av hyresrätt, angav att den bestämmelsen väsentligen överensstämde med motsvarande bestämmelse avseende arrende. Därutöver anfördes inga ytterligare motiv för den nu aktuella förverkandegrunden beträffande hyresrätter (a.a. s. 159 ff.). Det sakliga innehållet i den ursprungliga bestämmelsen gällande hyresrätter har överförts till senare lag, senast till nu gällande 12 kap. 42 § första stycket 8 jordabalken, utan att några ytterligare motivuttalanden i sak synes ha tillkommit. I juridisk doktrin har dock nämnts, såsom exempel på omständigheter som kan föranleda förverkande enligt bestämmelsen, bl.a. ”skyldigheten att hålla särskilt tyst i lägenheter, där det finnes sjuka närboende” (Lejman, Rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst, 1951, s. 212). En avtalad skyldighet för hyresgästen att i förekommande fall ersätta hyresvärden för mervärdesskatt (som belöper på hyran) torde också vara av synnerlig vikt för hyresvärden (Thomsson m.fl, Hyreslagen, kommentaren till 12 kap. 42 § jordabalken, Zeteo den 7 december 2016). Av modern rättspraxis på området kan nämnas Svea Hovrätts dom den 4 oktober 2012 (mål nr T 9796-11). I det fallet ansåg hovrätten att hyresvärden inte hade styrkt att det var av synnerlig vikt för honom att hyresgästen hade, såsom avtalet mellan dem föreskrev, tecknat en drifts- och ansvarsförsäkring.

Hovrätten anser att försäkringsskydd typiskt sätt är en förpliktelse av synnerlig vikt med följande motivering:

[…] Typiskt sett måste det vara av stor betydelse för en fastighetsägare att fastigheten – och särskilt om den är bebyggd – är försäkrad. Generellt sett torde betydelsen därav öka om fastigheten har upplåtits till någon annan, eftersom fastighetsägaren då inte själv, åtminstone inte i detalj, kan råda över den verksamhet som förekommer på fastigheten. Om t.ex. byggnader på fastigheten totalförstörs kan det visserligen tänkas att fastighetsägaren/hyresvärden kan vara berättigad till ersättning från hyresgästen, men en sådan fordran måste i många fall anses som klart mindre värd än rätten till försäkringsersättning. I ett generellt perspektiv ligger det mycket nära till hands att det är av synnerlig vikt för hyresvärden att hyresgästen fullgör en försäkringsplikt avseende fastigheten, när detta har avtalats […]. Det står därmed klart att byggnaderna motsvarar ett betydande värde, även i en relativt stor kommuns perspektiv. Vidare saknar inte marken betydelse, eftersom även mark kan skadas på ett sätt som kräver kostsamma åtgärder. Möjligheten att kommunen vid en större skada på fastigheten skulle kunna få en skadeståndsfordran mot hyresgästen, en ideell förening utan sådan betalningsförmåga, kan inte likställas med det skydd som en egendomsförsäkring ger. Dessa omständigheter talar övertygande för att det var, i jordabalkens mening, av synnerlig vikt för kommunen att fastigheten i enlighet med avtalet hölls försäkrad av föreningen.

En ledamot skrev sig skiljaktig därför att vederbörande ansåg att fastighetsägarens förehavanden före och genom förvärvet inte talade för att försäkringsskyddet hade den betydelse som gjordes gällande i målet – ledamoten ansåg inte att fastighetsägaren uppfyllt sin bevisbörda helt enkelt.

5. Avslutande kommentarer

Det har sagts mig att de som blivit grannar med HA ibland upplevt en trygghet utan dess like. De gängbråk som omskrivs och som gäckar polisen i städer som Malmö och Göteborg är bevis nog på att företeelsen HA och dess likar, är allt annat än trygghet, endast en falsk sådan möjligen, med våld och elände lurandes bakom hörnen. Icke desto mindre så skyddas dessa i likhet med alla i vårt land av våra lagar. Det innebär också, som en konsekvens, att det inte går att ”gömma” sig eller ursäkta sig genom att åberopa vad man är och står för eller den verksamhet man bedriver. Hovrätten konstaterade dessutom.

Det har framgått att kommunen av helt andra skäl är angelägen att bli av med föreningen som hyresgäst, men detta påverkar inte denna bedömning. Det gör inte heller den omständigheten att det gick förhållandevis lång tid innan kommunen började undersöka möjligheterna att själv försäkra fastigheten.

Därtill markerar hovrättens majoritet också att bevisbördan på avtalsvillkorets oskälig åvilar hyresgästen och anför i denna del:

Det förhållandet att föreningen må ha gjort en felbedömning av sin möjlighet att teckna försäkring utgör enligt hovrättens mening inte skäl att anse villkoret oskäligt. Det gör inte heller det förhållandet att kommunen använder bristen på försäkring som grund för förverkande av hyresrätten.

Underlåtenheten att teckna en helförsäkring för fastigheten är således intill Högsta domstolen i förekommande fall gör gällande något annat, i normalfallet ett väsentligt avtalsbrott som utgör synnerliga skäl för förverkande av hyresrätten. Främst ekonomiska skäl såsom bevarandet av en fastighets ekonomiska värde och därmed undvikandet av risken för betydande ekonomisk skada för fastighetsägaren.

Det är alltid intressant när det handlar om rättsfall, att titta på hur bevisningen hanterades. I förevarande fall åberopades muntliga förhör men också värderingar för att styrka att fastigheten hade ett värde som var värt att skydda genom en försäkring. Bevisbördan på att villkoret var av synnerlig vikt åvilade fastighetsägaren och bevisbördan ansågs uppfylld. Bevisbördan för att avtalsvillkoret var oskäligt åvilade hyresgästen som inte lyckades styrka detta.

oooOooo

Vi på Zacharias Advokatbyrå är vana att företräda fastighetsägare när det gäller uppsägning av hyresgäster och har mångårig erfarenhet av hyresrätt och processföring.

Kommentarer är stängda.



AB Zacharias Advokatbyrå ® 556469-2993 © 2014 All Rights Reserved     |     Villkor     |     Cookies