Följ oss

Sedan 1949

Strängare regler inom hyresrätten sedan den 1 oktober 2019

Strängare regler inom hyresrätten sedan den 1 oktober 2019

Under decennier har det diskuterats om hur man ska motverka handel med svarta lägenhetskontrakt. De nya reglerna (se prop. 2018/19:107, Åtgärder mot handel med hyreskontrakt). För att läsa propositionen klicka här: https://data.riksdagen.se/fil/49650CA3-D32B-4136-B9EA-B77ADDC7A2DE

Ändringarna ska, skriver man i förarbetena, ”leda till en större omsättning av förstahands-kontrakt, bättre hyresvillkor och sundare boendemiljöer.” och således motverka den ”svarta” byteshandeln med hyreskontrakt. I det följande redovisas de mer centrala förändringarna i korthet.

Bytesrätt

Bostadshyresgästers rätt att byta bostad begränsas bl.a. genom att hyresgästerna ska ha bott i sina lägenheter i minst ett år före bytet. Om det brister i denna förutsättning krävs synnerliga skäl för bytet.

Handel med hyresrätter

En annan förändring är att den som har köpt ett hyreskontrakt av en annan hyresgäst eller som har försökt att sälja ett kontrakt ska kunna förlora hyresrätten med omedelbar verkan, och det är numera också brottsligt att köpa ett hyreskontrakt.

Oskälig andrahandshyra

En helt ny förverkandegrund i 12 kap. 42 § Jordabalken ("Hyreslagen") gäller numera. En förstahandshyresgäst som hyr ut sin lägenhet i andra hand får inte få ta ut en hyra som är högre än hyresgästens egen hyra med eventuellt tillägg för möbler och andra nyttigheter. En högre hyra anses oskälig och förstahandshyresgästen riskerar att förlora sitt hyreskontrakt. Härutöver sker förtydliganden och vissa andra tillägg till 42 § Hyreslagen som här förbigås.

Andrahandsuthyrning

En intressant förändring eller förtydligande om man så vill är att det nu uttryckligen framgår av Hyreslagens 39 § att när en hyresgäst upplåter en bostadslägenhet som hyresgästen inte använder som bostad i beaktansvärd utsträckning, ska en sådan upplåtelse av lägenheten eller en del av den alltid ansesvara för självständigt brukande. Detta med självständigt brukande är en central fråga när tvist uppkommer om t.ex. olovlig andrahandsuthyrning. Kraven för andrahandsuthyrning förtydligas också. lagtexten räknar bl.a. upp följande skäl: särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse eller därmed jämförbara förhållanden. Det ska särskilt noteras att förverkande grunden ”olovlig andrahandsupplåtelse” numera är en omedelbar grund. Det tidigare kravet på rättelseanmaning har således tagits bort, och fastighetsägaren kan, i förekommande fall, säga upp avtalet att upphöra i förtid. Dock krävs att fastighetsägaren har sagt upp avtalet inom sex månader från det att denne fick vetskap om förhållandet, och absolut senast sex månader efter att det förverkandegrundande förhållandet upphörde. Hyresgästen kan klara sig undan om hyresgästen har giltig ursäkt. Sådan ursäkt föreligger enligt förarbetena t.ex. om hyresvärden lämnat ”felaktig eller otydlig information till hyresgästen om huruvida en överlåtelse eller upplåtelse kräver samtycke eller tillstånd.” (se prop. 2018/19:107, s. 53). Förverkande ska inte heller ske om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse.

I förarbetena exemplifieras innebörden av ”ringa betydelse” med ”[...] t.ex. hur lång tid upplåtelsen pågått och om det rör sig om en engångsföreteelse. En enstaka otillåten andrahandsupplåtelse som inte pågått längre än någon månad bör i typfallet kunna betraktas som ringa. Om hyresgästen skulle ha fått tillstånd enligt 40 § om sådant sökts [här avses tillstånd av berörd hyresnämnd], kan det finnas anledning att se mindre allvarligt på överträdelsen än annars, Om upplåtelsen inte skett mot vederlag bör det kunna bidra till att överträdelsen bedöms som ringa. Om avtal om andrahandsupplåtelse ingåtts utan att andrahandshyresgästen tillträtt kan det ses som ett ringa fall." (se prop. 2018/19:107, s. 69).

Huruvida lagstiftarens intentioner med de nya strängare reglerna i Hyreslagen, när efterfrågan på bostäder i t.ex. Stockholm för överskådlig framtid är stor, medan utbudet är för litet, och så länge hyran för hör för nyproducerade lägenheter, får framtiden utvisa.

Stockholm den 30 oktober 2019

Claude D Zacharias
Advokat

oooOooo

Zacharias Advokatbyrå bistår fastighetsägare i tvister såväl vad gäller bostadshyresrätt som lokalhyresrätt. Vi har lång erfarenhet av affärsjuridik och fastighetsrätt samt ekonomisk familjerätt.

Kommentarer är stängda.



AB Zacharias Advokatbyrå ® 556469-2993 © 2014 All Rights Reserved     |     Villkor     |     Cookies