Följ oss

Sedan 1949

Uppsägning eller överlåtelse av hyresrätt vid dödsfall

Uppsägning eller överlåtelse av hyresrätt vid dödsfall

Advokat Claude D Zacharias

1. Inledning

Vi ska alla en gång dö. Men vilka rättigheter har ett dödsbo i förhållande till hyresvärden? Vilka möjligheter har närstående till den avlidne att överta hyresrätten? Vad händer om det inte finns några efterlevande till den avlidne?

2. Dödsboet vill säga upp hyresrätten

Dödsboet får säga upp hyresrätten inom en månad från dödsfallet. Då upphör avtalet att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen i enlighet med 12 kap. 5 § andra stycket jordabalken (”JB”). Bestämmelsen lyder: 

Avser ett hyresavtal en bostadslägenhet, får hyresgästen alltid säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen.

Om hyresgästen har avlidit, får dödsboet också inom en månad från dödsfallet säga upp avtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Har bostadslägenhet hyrts av makar eller sambor gemensamt och avlider den ena av dem, tillkommer den rätt som angivits nu dödsboet och efterlevande maken eller sambon i förening.

Om dödsboet missar tidsfristen, d.v.s. att säga upp avtalet inom en månad från dödsfallet, gäller vanlig uppsägningstid för bostadslägenheter om tre månader. Om hyresrätten innehafts av den avlidne gemensamt med dennes make/maka/sambo kan dödsboet och efterlevande tillsammans säga upp kontraktet.

Om hyresgästen avlider under löpande hyrestid inträder alltså dödsboet som utövare av hyresrätten. Boet övertar sålunda den avlidne hyresgästens rättigheter och skyldigheter. Hyresvärden har alltså att hålla sig till dödsboet för att få ut hyran och en uppsägning av hyresavtalet ska rikta sig mot boet. Av sociala skäl har dödsboet efter en avliden bostadshyresgäst getts möjlighet att komma ifrån hyresavtalets förpliktelser mer skyndsamt än vad som följer av vanliga uppsägningsregler. Det här betyder också att dödsboet övertar den avlidne hyresgästens vårdnadsplikt för lägenheten. Det åligger sålunda dödsboet, när lägenheten lämnas tillbaka, att svara för att lägenheten är städad och tömd.

Regeln i andra stycket gäller sedan den 1 januari 1988 förövrigt även sambor. Som redovisats under kommentaren till 1 § fjärde stycket omfattar reglerna numera sådana sambor som avses i 1 § sambolagen (2003:376). Bestämmelsen i andra stycket är dock tillämplig oberoende av om lägenheten har varit gemensam bostad eller inte i den mening som begreppet har i sambolagen.

För lägenheter, som enligt definitionen i 12 kap. 1 § tredje stycket JB, inte är att hänföra till bostadslägenheter, saknas motsvarande rätt att säga upp avtalet till upphörande i förtid, vilket kan bli kännbart för ett dödsbo.

3. Dödsboet vill överlåta hyresrätten

Överlåtelse till efterlevande make/sambo

Det finns ett överlåtandeförbud i 12 kap. 32 § JB. Detta medför att en hyresgäst inte kan överlåta sin hyresrätt till annan om inte hyresvärden ger sitt samtycke härför. Överlåtandeförbudet har flera undantag. Om hyresgästen har efterlevande make/sambo eller annan närstående kan denne ha rätt att överta hyresrätten. Då efterlevande make/sambo tilldelats hyresrätten till en bostadslägenhet genom bodelning, arv eller testamente kan hyresvärden inte motsätta sig överlåtelsen eller pröva huruvida efterlevande make/sambon är godtagbar som hyresgäst, om lägenheten har använts huvudsakligen som gemensam bostad. Detta gäller även om den avlidne sagt upp hyreskontraktet före tidpunkten för dödsfallet. Efterlevande make/sambo har då rätt att erhålla förlängning av avtalet och överta detsamma.

Överlåtelse till dödsbodelägare eller annan närstående

 En överlåtelse kan också ske till dödsbodelägare eller annan närstående till den avlidne. Med annan närstående avses exempelvis föräldrar, barn, syskon och andra när släktingar till den avlidne. Även en man eller kvinna som har sammanlevt med den avlidne under äktenskapsliknande förhållanden anses som närstående. Det finns alltså möjlighet till överlåtelse även i en sådan situation när sambolagen inte är tillämplig, exempelvis därför att en av samborna är gift med någon annan.

 De krav som uppställs är att den som vill överta lägenheten ska ha varit varaktigt sammanboende med den avlidne före dödsfallet samt att hyresvärden skäligen kan nöja sig med den nya hyresgästen. Kravet skäligen nöja sig med hyresgästen innebär att den nya hyresgästens person och dennes ekonomiska situation beaktas. Däremot beaktas inte hyresvärdens behov av lägenheten.

Inte sällan framkommer i sammanhang som dessa, att ett barnbarn till den avlidna hävdar rätt att få överta lägenheten och därvid åberopar att samboende varit varaktigt. Det förekommer också att studier är ett skäl härtill. I avgörandet BD 134/1991 handlade det om en dotterson som inte kom in på utbildningsanstalt i Stockholm utan fann sig tvungen att flytta till Lund för att skaffa sig önskad utbildning. Där bodde han i inackorderingsrum men hade dock hela tiden kvar sitt rum i lägenheten hos mormodern i Stockholm där han även var mantalsskriven. Han vistades i lägenheten någon gång i månaden samt vid lov och helger. Efter avslutad utbildning fortsatte den unge mannen att bo hemma i lägenheten. Samboendet ansågs i det fallet inte ha avbrutits när dottersonen påbörjade studierna i Lund.

Man skulle kunna tänka sig att en hyresvärd som motsätter sig en överlåtelse till t.ex. ett barnbarn gör gällande otillåten andrahandsuthyrning och grund för uppsägning. Frågan som därvid uppkommer om det då kan uppkomma en andrahandsupplåtelse i fall som i exemplet ovan.

Enligt författarens mening kan det aldrig vara fråga om en andrahandsupplåtelse när en av två sambos står på hyreskontraktet och samma sambo på grund av dödsfall eller söndring lämnar lägenheten, och den andra sambon, som inte formellt innehar ställning av hyresgäst, ensam bor kvar i lägenheten efter dödsfallet/söndringen i avvaktan på bodelning, skifte etc. Författarens ståndpunkt vinner stöd i såväl rättspraxis som doktrin och förarbeten.

I lagkommentaren till bestämmelsen, anförs att en ”andrahandsupplåtelse inte heller föreligger om hyresgästen avlidit eller vid söndring lämnat hemmet och hans maka tills vidare, i avbidan på bodelning, eller skifte, använder bostaden” (Holmqvist & Thomsson, Hyreslagen. En kommentar, 10 u., s. 328). Detta förutsätter naturligtvis att ett varaktigt samboende anses ha förelegat annars faller resonemanget redan på den punkten.

Detta synsätt har bekräftats i mål Svea hovrätts avgörande 2005-02-15, mål nr ÖH 2396–04. Hyresvärden gjorde i det fallet gällande att det var fråga om en otillåten andrahandsuthyrning då den sambo som ensam stod på kontraktet, på grund av söndring, flyttade ut och lät den andra sambon själv bo kvar i lägenheten för en tid. Både hyresnämnden och hovrätten kom fram till att det inte var fråga om någon andrahandsupplåtelse och i beslutet anförs, med hänvisning till förarbeten (prop. 1968:91 Bihang A s. 225), bl.a. följande:

Beträffande makar anses upplåtelse i andra hand, s.k. sublokation, enligt vedertagen uppfattning inte föreligga, ”om hyresgästen vid söndring lämnat hemmet och hans make respektive maka tills vidare använder bostaden […] Detsamma måste sedan länge anses vara fallet när sambo i motsvarande situation ensam bor kvar i lägenheten. Om en person hyr en lägenhet för att sammanbo i den med en annan person och båda flyttar in i lägenheten är det därför uteslutet att se det som en upplåtelse i andra hand, [författarens markering] även om sammanboendet upphör och hyresgästen flyttar ut ur lägenheten. Denna princip måste anses gälla oavsett om sammanboendet upphör efter kort eller lång tid.

Svea hovrätt gjorde samma bedömning i sitt avgörande 2013-10-01, ÖH 1295–13. I det fallet var det fråga om ett dödsbo efter en kvinna som ansökte om att få överlåta kvinnans hyresrätt i centrala Stockholm till hennes svärson, som drygt tre år före dödsfallet skrivit sig på adressen. Hovrätten fann att den omständigheten att svärsonen bott kvar i lägenheten efter dödsfallet inte varit att anse som en otillåten andrahandsupplåtelse, även om han väntat tio månader med att ansöka om överlåtelse. Hovrätten anför i sitt avgörande bl.a.;

Det har inte ansetts som en andrahandsupplåtelse om hyresgästen avlider och hans eller hennes make tills vidare, i avvaktan på bodelning eller skifte, använder bostaden. Någon andrahandsupplåtelse föreligger inte heller om annan varaktigt samboende använder lägenheten i avvaktan på att framställning om ett övertagande av hyresrätten avgjorts (se Holmqvist m.fl., Hyreslagen En kommentar [l jan. 2013, Zeteo], kommentaren till 12 kap. 39 § jordabalken).

4. Hyresvärdens möjligheter att säga upp dödsboet

I den omvända situationen att dödsboet dröjer med att säga upp hyresrätten kanske hyresvärden önskar överlåta hyresrätten på någon annan hyresgäst.

Det finns anhöriga/legal företrädare

Finns det dödsbodelägare men vilka inte säger upp hyresavtalet eller underlåter att städa och tömma lägenheten måste hyresvärden själv ta initiativet till en uppsägning och avhysa dödsboet. Uppsägningen ska ställas till dödsboet likväl som var och en av delägarna i dödsboet. Hyresvärden kan kräva dödsboet på kostnader för bortforsling, städning och eventuella skador. Om dödsboet saknar tillgångar får hyresvärden i praktiken stå för kostnaderna – man kan som bekant inte lugga den som redan är flintskallig.

Det saknas anhöriga/legal företrädare

Om det inte finns några efterlevande till den avlidne uppkommer praktiska utmaningar. Det åligger nämligen hyresvärden att ta hand om den avlidnes egendom och tillkalla eventuella dödsbodelägare eller anmäla dödsfallet till socialnämnden för att anses ha uppfyllt sina förpliktelser, 18 kap. 2 § andra stycket ärvdabalken (”ÄB”). Bestämmelsen lyder:

Till dess att egendomen har tagits om hand av samtliga dödsbodelägare eller av den som i annat fall har att förvalta boet, skall egendomen, om den ej står under vård av förmyndare, syssloman eller annan, vårdas av delägare som sammanbodde med den avlidne eller annars kan ta hand om egendomen. Den som har tagit hand om egendomen skall genast underrätta övriga delägare om dödsfallet och, om det behövs god man för någon delägare, göra anmälan hos överförmyndaren enligt 11 kap. föräldrabalken. Vad som har sagts om delägare gäller också efterlevande make som inte är delägare.

Finns det inte någon som sålunda tar hand om den dödes egendom, skall medlem av hushållet som den döde tillhörde, hyresvärd eller annan som är närmast till det ta hand om egendomen samt tillkalla delägare eller anmäla dödsfallet till socialnämnden (författarens markeringar) Då anmälan skett eller förhållandet på annat sätt blir känt, skall socialnämnden, om det behövs, göra vad som enligt första stycket åligger delägare. För kostnaderna med anledning av detta har kommunen rätt till ersättning av boet. 

För det fall anmälan sker till socialnämnden har de bl.a. att vårda dödsboets egendom.

Om den avlidne varken har anhöriga eller tillgångar upprättar socialnämnden en dödsboanmälan. Socialnämnden kan också säga upp lägenheten. Hyran ska betalas under hela uppsägningstiden i förskott som vanligt, om det finns pengar till det. Städning och bortforsling av bohag får hyresvärden i regel stå för.

Om det visar att det saknas anhöriga tar Allmänna arvsfonden över ansvaret. Den tillsätter en god man som ordnar med bouppteckning och avvecklar dödsboet. Allmänna arvsfonden säger upp lägenheten, bekostar städning av lägenheten och ansvarar för att den töms på rätt datum. Hyran ska även här betalas under hela uppsägningstiden.

5. Avslutande kommentar

 Hyresvärdens möjligheter att säga upp en bostadslägenhet som innehas av ett dödsbo, regleras av sedvanliga bestämmelser om uppsägning av hyresgäst, dvs. för hyresvärden erbjuds inte motsvarande möjligheter som för ett dödsbo, att säga upp hyresavtalet redan efter en månad. Regleringen styrs primärt av 12 kap. 4 § JB som lyder:

Hyresavtal som gäller för obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla

1. vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, när avtalet avser en bostadslägenhet, eller

 

2. vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, när avtalet avser en lokal.

Regleringen i 12 kap. 4 § första stycket 1 JB, motsvarar således också huvudregeln för hyresgästens uppsägningsrätt rörande bostadslägenheter enligt 12 kap. 5 § första stycket JB. Författaren ska genast tillägga att det finns vissa särregleringar för hyresavtal ingångna för bestämd tid men dessa regleringar lämnas utanför denna artikel (se 12 kap. 4 § andra stycket JB).

Möjligheterna att överlåta från ett dödsbo till en efterlevande make/sambo är absolut, medan möjligheterna att överlåta till annan närstående kräver dels ett varaktigt sammanboende dels en vilja och förmåga att fullgöra hyresgästens förpliktelser, i allt väsentligt de ekonomiska dito.

I Svea hovrätts avgörande 2017-02-16, mål nr ÖH 7903–16, hade parterna ostridigt i huvudsak varit folkbokförda på prövningslägenheten under flera år innan ansökan om överlåtelse av hyresrätten gjordes. I hovrätten uppgav parterna också att de levt ihop i lägenheten under äktenskapsliknande former och haft en boendegemenskap. Hovrätten konstaterade att detta talade för att det varit fråga om ett sammanboende. Men i målet framkom också, vilket ansågs väga tyngre och till hyresvärdens fördel, nämligen;

att parterna skilt sig,

att den part som önskade överlåta hyresrätten på den andre parten, ägt andra lägenheter under den period det påståtts att parterna bott tillsammans i prövningslägenheten,

att samma part hyrt parkeringsplatser vid dessa andra lägenheter, och tidvis varit folkbokförd på en annan adress, samt

att ingendera parten på ett trovärdigt sätt förklarat de omständigheter som talade emot att parterna sammanlevt, i vart fall varaktigt,

Det krävs således en hel del för att styrka varaktigt sammanboende och det sägs finnas en tumregel om minst tre år. Vid tillämpningen av rekvisitet "om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen" ska hänsyn i princip tas bara till hyresgästens vilja och förmåga att fullgöra hyresavtalets förpliktelser och hans personliga kvalifikationer i övrigt. Detta förbigås i denna artikel.

oooOooo

Vi på Zacharias Advokatbyrå är vana att företräda fastighetsägare när det gäller uppsägning av hyresgäster och har mångårig erfarenhet av hyresrätt och processföring.

Kommentarer är stängda.



AB Zacharias Advokatbyrå ® 556469-2993 © 2014 All Rights Reserved     |     Villkor     |     Cookies