Följ oss

Sedan 1949

Väsentligt fel enligt köplagen

Väsentligt fel enligt köplagen

Advokatbyrån har genom åren företrätt mången köpare och säljare i tvister om fel i bostadsrätt. Nu har Högsta domstolen genom dom 2019-10-29, mål nr T 5778-18, prövat ett fall om fel avseende ett badrum och om felet innebar att köparen med hänsyn till bostadsrättens pris och övriga omständigheter varit i väsentligt sämre skick än vad köparen kunnat förutsätta, och därmed felaktig i enlighet med 19 § första stycket köplagen ("KöpL). Domen är också strängare än vad man måhända skulle kunde förvänta när det gäller betydelsen av att inte kunna använda sitt badrum under tre månader.

1. Bakgrund

Efter ett köp av bostadsrätt och tillträde lät köparen anlita två besiktningsföretag göt att undersöka badrummet i dennes nyförvärvade bostadsrättslägenhet. Det visade sig därvid att badrummet hade brister. Köparen anlitade därefter ett byggbolag som rev ner badrummet och uppförde ett nytt. De fel som konstaterades redovisas i domen enligt följande:

i) Det fanns rörkopplingar i ett utrymme vid kommoden där det saknades tätskikt, godkänd botten och dräneringsrör.

ii) Det nya golvet hade byggts ovanpå ett gammalt golv så att golvet fått dubbla tätskikt.

iii) Golvet hade också ytor med bakfall.

iv) Det fanns sprickbildningar i vissa kakelplattor.

Köparen väckte talan mot säljaren och yrkade ersättning för rivning och uppförande av ett nytt badrum, i första hand som skadestånd motsvarande de faktiska kostnaderna och i andra hand som prisavdrag. Till stöd för sin talan gjorde köparen gällande följande:

i) Lägenheten var felaktig därför att badrummet inte kunde användas för avsett ändamål på grund av avsaknad av ett heltäckande tätskikt.

ii) badrummet hade uppförts med avvikelser från de branschregler som gällde 2009.

iii) Bristerna medförde att lägenheten var i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog kunde förutsätta med hänsyn till bland annat lägenhetens pris och utseende samt badrummets ålder.

Det var ostridigt i målet att reklamation skett i rätt tid. Att fel förelåg ansågs styrkt och att felen inte varit upptäckbara likaså.

2. Högsta domstolen

Högsta domstolen delade upp frågorna och visar därmed i sin dom också tågordningen som bör iakttas. Författaren inkluderar det som redan ansågs klarlagt i målet för överskådlighetens skull (punkterna i-iv, nedan).

i) Föreligger ett fel i köprättslig mening.

ii) Är felet relevant, dvs. har köparen undersökt varan tillräckligt noggrant eller är felet dolt.

iii) Har köparen reklamerat i tid.

iv) Felbedömningen när varan, såsom regelmässigt är fallet vid försäljningar av bostadsrättslägenheter, är såld i befintligt skick.

v) Därefter gör en bedömning av det enskilda fallet.

3. Felbedömning när varan sålts i befintligt skick

Befintligt skick

Högsta domstolen börjar med att slå fast att köplagen omfattar försäljningen och att lagen är dispositiv. Av detta följer att det först och främst avtalet som styr frågan om säljarens felansvar. Om inget annat följer av avtalet ska varan, som i det här fallet alltså är en bostadsrätt, ytterst motsvara vad köparen med fog kunnat förutsätta (se 17 § andra och tredje styckena köplagen). Säljaren kan i avtalet reducera sitt ansvar genom en friskrivningsklausul, som till skillnad mot vad som gäller för fast egendom, kan vara generell ”befintligt skick”. Den aktuella bestämmelsen i 17 köplagen lyder:

Varan skall i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper och förpackning stämma överens med vad som följer av avtalet.
Om inte annat följer av avtalet, skall varan
    1. vara ägnad för det ändamål för vilket varor av samma slag i allmänhet används,
    2. vara ägnad för det särskilda ändamål för vilket varan var avsedd att användas, om säljaren vid köpet måste ha insett detta särskilda ändamål och köparen har haft rimlig anledning att förlita sig på säljarens sakkunskap och bedömning,
    3. ha egenskaper som säljaren har hänvisat till genom att lägga fram prov eller modell, och
    4. vara förpackad på vanligt eller annars försvarligt sätt, om förpackning behövs för att bevara eller skydda varan.
Om varan avviker från vad som föreskrivs i första eller andra stycket eller i något annat avseende avviker från vadköparen med fog kunnat förutsätta, är varan att anse som felaktig.

En så pass allmänt hållens friskrivning kan dock brytas igenom, skriver Högsta domstolen, som förklarar detta enligt följande:

”Verkan av en allmän egenskapsfriskrivning är dock begränsad enligt lagen (19 §). Således ansvarar säljaren trots sin friskrivning bl.a. om varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till pris och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta (19 § första stycket 3). Lag­bestämmelsen är avsedd att träffa fall när varans skick objektivt sett står i ett uppenbart missförhållande till varans pris och övriga omständigheter (se a. prop. s. 93).” Den aktuella bestämmelsen i 19 § köplagen lyder:

Även om varan har sålts i ”befintligt skick” eller med ett liknande allmänt förbehåll skall den anses felaktig, om
  1. varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet,
  2. säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet, eller
  3. varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta.
När en begagnad vara har sålts på auktion, anses den såld ”i befintligt skick”. Vid tillämpning av första stycket 3 skall hänsyn i så fall tas till utropspriset.

Avhjälpande inom skälig tid

I sammanhanget bör också uppmärksammas möjligheten för en säljare att inom vissa ramar, avhjälpa ett fel inom skälig tid varvid prisavdrag därmed inte kan komma ifråga. Regleringen härför finns i 37 § köplagen som lyder:

Om avhjälpande eller omleverans inte kommer i fråga eller inte sker inom skälig tid efter reklamationen, får köparen kräva prisavdrag beräknat enligt 38 § eller häva köpet enligt 39 §.
Köparen har dock inte rätt till prisavdrag vid köp av begagnade varor på auktion.

Enligt vad som framgår av t.ex. rättsfallet NJA 1998 s. 792 ska regeln om avhjälpande inom skälig tid ges en snäv tolkning när fråga är om en bostadsrätt, så att endast sådana avhjälpaningsåtgärder som slutförts inom kort tid utesluter prisavdrag. I 1998-års rättsfall ansågs ett avhjälpande som utförts inom en månad inte ha skett inom skälig tid.

Marginella fel

Även beträffande omfattningen av skadan, dvs. hur mycket pengar det handlar om, uttalar sig Högsta domstolen om. Domstolen skriver bl.a.:

”Förhållandet mellan varans pris och varans värde i bristfälligt skick ger en kvantitativ hållpunkt för väsentlighets bedömningen. Värdet i bristfälligt skick kan i regel antas motsvara priset minskat med utgifterna för att avhjälpa bristerna. Om utgiften endast utgör några procent av priset rör det sig inte om ett uppenbart missförhållande sett enbart till priset och utgiften. Det kan dock föreligga även andra omständigheter som medför att bristerna ändå kan påtalas som fel. (Jfr Norges H[ö]yesteretts avgörande i Rt-2010-103 och Peter Hallsteinsen, Alminnelig obligasjonsrett, 2018 s. 174.)”

Omständigheter i övrigt kan vara t.ex. ”möjligheterna att använda varan inskränks i betydande utsträckning eller mer långvarigt, eller att en köpare drabbas av utgifter som inte avser felavhjälpandet.”

Observera även att Högsta domstolen framhåller att "Om utgiften endast utgör några procent av priset rör det sig inte om ett uppenbart missförhållande sett enbart till priset och utgiften.” Just denna begränsning i en köparens möjligheter att vinna framgång med en skadeståndstalan har prövats i flera fall i rättspraxis (se t.ex. Hovrättens för Västra Sverige dom 2006-10-24, mål nr T 4801-05, Svea hovrätts dom 2008-03-31, mål nr T 1719-07, RH 2001:36 och Svea hovrätts dom 2012-03-16, mål nr T 3193-11). ”Ju mindre missförhållandet mellan pris och värde är”, skriver Högsta domstolen, ”[...]desto större tyngd måste övriga omständigheter ha för att varan ska kunna anses vara i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta”

4. Det aktuella fallet

I det aktuella fallet uppgift utgifterna med anledning av de påtalade bristerna uppgående till 205 000 kr eller - efter vitsordad justering avseende förbättring av badrummet- till cirka 197 000 kr. Utgiften motsvarade mindre än tre procent av priset. Högsta domstolen ansåg därför att bostadsrättslägenheten därför inte kunde anses ha varit i väsentligt sämre skick än köparen med fog har kunnat förutsätta med hänsyn till bostadsrättens pris. Frågan var då om övriga omständigheter hade erforderlig tyngd. Och det ansåg inte Högsta domstolen heller vara fallet. Motiveringen lyder:

”Visserligen har [köparen] - för att förebygga risker för vatten­skada - varit tvungen att renovera badrummet. Detta har inneburit ett hinder i nyttjanderätten. Hindret har dock enbart rört badrummet och varit begränsat till cirka tre månader. Sett till köpet av bostadsrätten som helhet har bristerna inte en sådan tyngd att de ändå utgör ett fel enligt 19 § första stycket 3 köplagen.”

5. Avslutande kommentar

Domen innehåller flera principiellt viktiga delar värda att lägga på minnet.

i) Först måste man göra en felbedömning på basis av eventuell friskrivning.

ii) Om friskrivningen i sig är för allmänt hållen finns inget hinder att gå vidare till själva felbedömningen jämlikt 19 § köplagen första stycket 3).

iii) Det tredje steget är att bedöma om felet är för marginellt i förhållande till köpeskillingen. Är svaret nej så behöver man inte gå längre än så utan kan lägga åtgärdskostnaderna eller en värdering till grund för bifall till käromålet.

iv) Är emellertid åtgärdskostnaderna eller prisförsämringen mellan varan i avtalsenligt skick och felaktigt skick för marginell, krävs en bedömning av övriga omständigheter.

v) Bedöms övriga omständigheter inte ha erforderlig tyngd, faller käromålet på det. I sammantaget är att notera att tre månaders obehag och hinder och men i nyttjandet för ett oanvändbart badrum inte anses ha tillräcklig tyngd. Högsta domstolen stränghet i denna det överensstämmer med den stränga syn som framkommer i NJA 1998 s. 792.

Att hygenfrågan bedömdes så strängt är ägnat att förvåna. Undertecknad kan inte låta bli att ställa bedömningen i fråga med tanke på konsekvenserna för t.ex. en barnfamilj med små barn. Antag vidare att den enda möjligheten att ordna med hygienen var genom besök på gym eller badinrättning. Naturligtvis är frågan om graden av obehag och besvär olika från person till person när det gäller hygienfrågor men om nu en månad ansågs för lång tid i avgörandet från 1998 kan man undra vad som fått Högsta domstolen att tycka att tre månader utan badrum inte är väsentligt.

Stockholm den 4 november 2019

Claude D Zacharias

Advokat

oooOooo

Zacharias Advokatbyrå biträder såväl bostadsrättsföreningar som enskilda i tvister gällande bostadsrätt och därmed närliggande frågor. Vi har lång erfarenhet av affärsjuridik och fastighetsrätt samt ekonomisk familjerätt.

Kommentarer är stängda.



AB Zacharias Advokatbyrå ® 556469-2993 © 2014 All Rights Reserved     |     Villkor     |     Cookies