Följ oss

Sedan 1949

Vem älskar inte hundar!?

Vem älskar inte hundar!?

Advokat Claude D Zacharias

1. Inledning

Att ha en hund är en förmån men också ett ansvar. Deras ovillkorliga kärlek till oss får emellertid aldrig tillåtas fördunkla vårt omdöme om sundhet, ordning och reda, särskilt beträffande flerfamiljsbostadshus. Det här framgår av Svea hovrätts beslut 2017-02-06, i mål nr ÖH 10594–16, som kort och gott redovisar att hovrätten delar hyresnämndens bedömning och därför avslår hyresgästens överklagande. Därmed är det hyresnämndens bedömning som blir av intresse för denna artikel.

2. Bakgrund

Bakgrunden är att hyresgästen i fråga sedan den 1 februari 1992 hyrde en bostads1ägenhet om två rum och kök. Den 16 mars 2016 sa hyresvärden upp hyresavtalet till upphörande den 30 juni 2016.

Orsaken till uppsägningen var att hyresgästen ansågs ha stört sina grannar och trots rättelseanmaning, underlåtit att är vidta rättelse. Därför, menade hyresvärden, var hyresrätten förverkad eller i vart fall gjordes det gällande att hyresgästen genom dessa störningar åsidosatt sina förpliktelser i så hör grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas.

Av hyresnämndens beslut framgår att hyresgästen hade en hund som skällde och ylade i trapphuset under såväl dagtid som nattetid. Hunden fick röra sig fritt i trapphuset och hade gjort utfall mot boende och mot personer som rörde sig i trapphuset. Brevbärare hade vägrat dela ut post i trapphuset på grund av hundens beteende och en annan person hade blivit biten av hunden. Hyresvärden menade att grannarna var rädda för hunden.

Rättelseanmaningen är olyckligt formulerad, och anmodade hyresvärden hyresgästen att "[…] omedelbart vidta rättelse genom att tillse att hunden inte förvaras i trapphuset".

3. Rättslig reglering

Ordnings och sundhets bestämmelsen i 12 kap. jordabalken ("JB"), återfinns i 12 kap. 25 § (12 kap. JB kallas också för hyreslagen) och lyder:

När hyresgästen använder lägenheten skall han se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (störningar i boendet). Hyresgästen skall vid sin användning av lägenheten också i övrigt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem för vilka han svarar enligt 24 § första stycket.
Om det förekommer störningar i boendet, skall hyresvärden ge hyresgästen tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör samt, om denne är en bostadshyresgäst, underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna.
Andra stycket gäller inte om hyresvärden säger upp hyresavtalet med anledning av att störningarna är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning (särskilt allvarliga störningar i boendet).
Om hyresgästen vet eller har anledning att misstänka att ett föremål är behäftat med ohyra får detta inte tas in i lägenheten.

Bestämmelsen innebär således att det åligger en hyresgäst att helt enkelt se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar mer än vad som kan tålas eller får tålas i t.ex. ett flerfamiljsbostadshus. Det här ansvaret omfattar även andra som bor i lägenheten eller som besöker lägenheten.

Förverkande bestämmelserna i hyreslagen återfinns i 12 kap. 46 § som i relevanta delar lyder:

Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i ett fall som avses i 3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när
1. hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid,
2.    hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas,
[…]
Om hyresvärden inte har meddelat hyresgästen att avtalet kan sägas upp för det fall rättelse inte sker […], ska detta vid skälighetsbedömningen enligt första stycket 2 beaktas som skäl för en förlängning av avtalet

Bestämmelsen i sin helhet och de ovan redovisade delarna innebär att en hyresgäst i vissa fall av åsidosättande av sina skyldigheter helt enkelt förlorar sin rätt till förlängning av hyresavtalet, dvs. besittningsskyddet.

Normalt får dock störande bostadshyresgäster en möjlighet att vidta rättelse efter anmodan. Det regleras i 12 kap. 42 § första stycket 6. Kontentan av bestämmelsen är att hyresrätten är förverkad om hyresgästen åsidosätter något av vad som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten och rättelse inte sker utan dröjsmål efter tillsägelse. Hyresrätten är inte förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Bestämmelsen i relevanta delar lyder:

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid,
[…]
6.   om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse,
[…]
Om det är fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller första stycket 6 även om någon tillsägelse om rättelse inte har skett. Vid sådana störningar får uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet ske utan föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av uppsägningen ska dock skickas till socialnämnden […]

4. Hyresnämndens beslut

Hyresnämnden ansåg inte att rättelseanmaningens innehåll var tillräckligt tydlig såvitt avsåg risken för hyresgästen att bli uppsagd om hon inte vidtog åtgärder för att tillse att hunden slutade skälla m.m. Det innebär att förverkandegrunden i 12 kap. 46 § 1 punkten JB, inte kunde åberopas på grund av otydligheten. Därmed kvarstod endast den andra punkten om att hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. I detta ligger därmed också kravet på att störningarna ska vara av särskilt allvarlig art eftersom avsaknaden av en tydlig rättelseanmaning träffar båda de åberopade grunderna.

Hyresnämnden, och så även hovrätten ansåg, att hyresgästen genom att underlåta att se till att störandet upphör har hon åsidosatt sina skyldigheter i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas. Med andra ord störningarna var särskilt allvarliga och rättelseanmaningens bristfälliga utformning räddade inte hyresgästen. Hyresgästen blev genom avslaget i hovrätten […] därmed skyldig att flytta genast.

5. Avslutande kommentarer

Vi hundägare bär ett stort ansvar för att uppfostra våra hundar så att även andra än blott vi själva älskar våra fyrbenta vänner. I det ovan redovisade fallet kan inte sägas annat än att den hundägaren och den hunden, ger en helt felaktig bild av hur hundar är, och hur umgänget mellan grannar i ett flerfamiljsbostadshus bör fungera, med eller utan hund.

Frågan om hyresgästen har varnats innan hyresavtalet sägs upp, får betydelse som en av flera omständigheter, i bedömningen av om det är skäligt att hyresavtalet upphör på grund av att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser. För att varningen skall få någon tyngd förutsätts att den framstår som allvarligt menad. Varningen skall vara utformad på ett så klart sätt att hyresgästen förstår att det pågående beteendet inte accepteras och kan leda till att hyresavtalet sägs upp. Det finns över tiden en tydlig praxis om just vikten att utforma alla kontakter med en hyresgäst, i synnerhet en bostadshyresgäst, tydligt. Förekomsten av otydliga formuleringar kan leda till rättsförlust. Den i ärendet berörda rättelseanmaningen borde dels ha innehållit information om att störningarna, dvs. hundens skällande och ylande, samt det aggressiva beteendet mot grannar och andra, omedelbart måste upphöra dels en tydlig konsekvensbeskrivning om rättelse inte vidtogs.

En fråga som författaren ställer sig är varför inte hyresvärden också åberopade 12 kap. 46 § 10 punkten JB som grund för uppsägningen – den s.k. generalklausulen. Hyresgästen förlorar enligt denna klausul sin rätt till förlängning om:

det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Det har nämligen inte varit möjligt att ange alla de situationer då hyresgästens besittningsskydd får vika. Enligt generalklausulen föreligger inte rätt till förlängning av hyresavtalet om det i annat fall än de tidigare uppräknade inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Vid tillämpningen av generalklausulen ska hyresvärdens och hyresgästens intressen vägas mot varandra. I detta ligger att hyresvärdens skäl för avflyttning måste vara av saklig art. Skulle så inte vara fallet blir hyresavtalet förlängt. Nu gick det ju bra ändå, sett ur hyresvärdens synvinkel, men det är alltid bra med såväl hängslen som livrem.

Viktigt att känna till när man säger upp en bostadshyresgäst, är också att hyreslagen i vissa fall, inte alla dock, kräver att hyresvärden informerar socialnämnden, innan uppsägningen, i den kommun där lägenheten är belägen. I särskilt svåra fall av störningar räcker det dock med en kopia av uppsägningen. Socialnämnden ska också informeras, enligt 12 kap. 44 § JB, vid uppsägning på grund av försummelse med att betala hyran.

Vi hundägare älskar som regel våra fyrbenta vänner. Det får dock inte bli som i det ovan redovisade avgörandet. Ordning och reda måste råda, och det gäller även hur vi förhåller oss till våra husdjur hundar och hur vi uppfostrar desamma. I flerfamiljsbostadshus blir detta särskilt viktigt.

oooOooo

Vi på Zacharias Advokatbyrå arbetar regelbundet med fastighetsägare och handlägger löpande uppsägningar av allehanda orsaker.

Kommentarer är stängda.



AB Zacharias Advokatbyrå ® 556469-2993 © 2014 All Rights Reserved     |     Villkor     |     Cookies